Cuando la Administración expropia un bien por causa de utilidad pública o interés social, el propietario tiene derecho a recibir un justiprecio que refleje el valor real del bien expropiado. La discrepancia sobre ese importe es, con frecuencia, el centro del procedimiento, y el peritaje técnico resulta esencial para defenderlo adecuadamente.
Qué es el justiprecio y cómo se determina
Es la compensación económica que corresponde al propietario expropiado, calculada conforme a criterios legales y técnicos que consideran el valor real del bien en el momento de la expropiación, su uso y aprovechamiento urbanístico legítimo, y las circunstancias específicas que puedan afectar a su valoración.
Por qué la Administración y el propietario suelen discrepar
La Administración expropiante tiende a aplicar criterios de valoración conservadores, mientras que el propietario defiende, legítimamente, un valor que refleje el potencial real del bien, incluyendo su aprovechamiento urbanístico o su valor de mercado comparado con transacciones similares en la zona.
El papel del peritaje en la defensa del justiprecio
- Determinar el valor real de mercado del bien mediante comparables verificables.
- Justificar el aprovechamiento urbanístico legítimo aplicable, especialmente relevante en expropiaciones de suelo con potencial de desarrollo.
- Cuantificar perjuicios adicionales derivados de la expropiación (por ejemplo, la pérdida de valor de la parte no expropiada de una finca mayor, conocida como demérito).
- Documentar circunstancias específicas del bien que la valoración administrativa puede no haber considerado adecuadamente.
El procedimiento del Jurado de Expropiación
Cuando no hay acuerdo entre la Administración y el propietario sobre el justiprecio, el expediente se somete al Jurado Provincial de Expropiación (u órgano autonómico equivalente), donde un informe pericial sólido resulta determinante para sustentar la valoración defendida por el propietario frente a la propuesta administrativa.
Recurso judicial frente a la resolución del Jurado
Si la resolución del Jurado de Expropiación no resulta satisfactoria, cabe recurso ante la jurisdicción contencioso-administrativa, donde el peritaje técnico vuelve a ser la pieza central de la defensa, pudiendo incluso designarse un perito judicial adicional para dirimir la discrepancia entre las valoraciones ya aportadas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo aportar mi propio perito aunque la Administración ya haya fijado un justiprecio?
Sí, el propietario tiene derecho a aportar un informe pericial propio para defender un valor distinto al propuesto por la Administración expropiante.
¿Qué es el «demérito» en una expropiación parcial?
Es la pérdida de valor que sufre la parte no expropiada de una finca mayor como consecuencia de la expropiación de una parte de ella, un concepto que también debe cuantificarse periciales para una compensación justa.
Defender adecuadamente el justiprecio exige un peritaje técnico riguroso desde la fase administrativa del expediente expropiatorio. En ValiTax elaboramos estos informes con la solidez necesaria, en coordinación con el equipo de LRB Tax & Legal cuando el caso lo requiere.
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