Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026
La prueba pericial en una SOCIMI permite acreditar ante la AEAT que se cumplen los requisitos del régimen: el 80 % del activo en inmuebles de alquiler, el peso de las rentas y el reparto obligatorio de dividendos. Un informe pericial bien fundado traduce balances y valoraciones en una opinión técnica que puede contrastarse en vía administrativa y judicial.
Qué debe acreditar una SOCIMI para conservar el régimen
La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, concede el tipo del cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades a cambio de cumplir un conjunto de condiciones. Algunas son formales y se prueban con un certificado. Otras exigen cálculos y valoraciones que la Inspección puede discutir.
| Requisito | Qué exige la ley | Dónde suele haber discusión |
|---|---|---|
| Inversión (art. 3) | Al menos el 80 % del valor del activo en inmuebles urbanos de alquiler, terrenos para promoción y participaciones aptas | Valor del activo y composición del 80 % |
| Rentas (art. 3) | Al menos el 80 % de las rentas procede del alquiler y de dividendos de participaciones afectas | Clasificación de ingresos accesorios |
| Permanencia (art. 3) | Inmuebles arrendados al menos tres años | Cómputo del tiempo de oferta en arrendamiento |
| Distribución (art. 6) | Dividendos acordados en seis meses desde el cierre y pagados en el mes siguiente | Cálculo del beneficio distribuible y de la reinversión |
| Cotización (art. 4) | Acciones nominativas y admitidas a negociación en un mercado regulado o sistema multilateral | Continuidad durante todo el período |
Dónde se discute la prueba en una comprobación
El artículo 3 de la ley calcula el valor del activo con la media de los balances trimestrales del ejercicio. La sociedad puede optar por sustituir el valor contable por el valor de mercado de los elementos, y esa opción se aplica a todos los balances del ejercicio. Aquí la valoración pericial adquiere un papel central, porque la diferencia entre ambos valores puede decidir si se alcanza o no el 80 %.
La segunda zona de conflicto es la distribución. La ley exige repartir el 100 % de los beneficios procedentes de dividendos de participadas, al menos el 50 % de los beneficios por transmisión de inmuebles y participaciones, y al menos el 80 % del resto. Si no se reparte el beneficio de una venta, debe reinvertirse en el plazo de tres años. Acreditar qué parte del resultado procede de cada fuente exige trazabilidad contable.
La tercera es la naturaleza de las rentas. Las actividades accesorias deben representar menos del 20 % de las rentas de cada período. La Inspección puede revisar si determinados ingresos, como servicios complementarios o repercusiones, son accesorios o forman parte del alquiler.
Qué aporta el informe pericial
El informe no sustituye a la contabilidad. La ordena y la contrasta con criterios técnicos para que el órgano que decide pueda comprobarla. Sus contenidos habituales son los siguientes:
- Valoración de los inmuebles a valor de mercado para el cálculo del 80 % del activo.
- Reconstrucción de los balances trimestrales y de su media anual.
- Clasificación de las rentas por naturaleza y análisis del umbral de actividades accesorias.
- Cuantificación del beneficio distribuible, de la reinversión y de los dividendos acordados y pagados.
- Cronología de cada inmueble para comprobar el plazo de tres años de arrendamiento.
Un perito judicial debe declarar sus fuentes, sus hipótesis y los límites de su trabajo. Esa transparencia permite a la Inspección discrepar con argumentos concretos, y al TEAR o al juez, elegir con criterio entre dos opiniones técnicas.
Caso práctico ilustrativo: el 80 % del activo
Las cifras siguientes son un ejemplo ilustrativo. Una SOCIMI presenta un activo de 100 millones de euros a valor contable, con 76 millones en inmuebles de alquiler. Con esos datos, el ratio es del 76 % y no alcanza el 80 %. La sociedad opta por el valor de mercado en todos los balances del ejercicio y encarga una valoración pericial.
| Concepto | Valor contable | Valor de mercado |
|---|---|---|
| Inmuebles de alquiler (millones de euros) | 76 | 100 |
| Resto de activos (millones de euros) | 24 | 24 |
| Activo total (millones de euros) | 100 | 124 |
| Porcentaje de inmuebles sobre el activo | 76,0 % | 80,6 % |
El resultado depende de que la valoración sea sólida y de que la opción se aplique de manera coherente a todos los balances del ejercicio. Una valoración sin comparables, sin fecha o sin método expuesto difícilmente soportará una comprobación.
Prueba pericial en SOCIMI de Madrid, Barcelona, Valencia y Palma
Las carteras de las SOCIMI se concentran en mercados como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Palma de Mallorca, y cada uno exige comparables propios. Un edificio de oficinas en Madrid, un activo residencial en Barcelona y un inmueble turístico en Baleares no pueden valorarse con los mismos parámetros. El informe debe explicar por qué sus comparables son los adecuados para cada activo.
Además, las SOCIMI suelen cotizar en mercados como BME Growth, con sede en Madrid, pero su domicilio fiscal puede estar en cualquier comunidad. La reclamación se plantea ante el TEAR competente por ese domicilio y, después, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia correspondiente. En los territorios forales del País Vasco y de Navarra conviene verificar la normativa foral aplicable. ValiTax elabora informes periciales con cobertura nacional.
Consecuencias de un incumplimiento y valor de la prueba
El artículo 13 de la ley prevé la pérdida del régimen, entre otros supuestos, por la falta de acuerdo de distribución o de pago de los dividendos, y por el incumplimiento de otros requisitos que no se repare en el ejercicio siguiente. Tras la pérdida, la entidad no puede volver a optar por el régimen hasta que transcurran tres años. Además, el artículo 9 regula un gravamen especial del 19 % sobre dividendos pagados a socios con una participación igual o superior al 5 % que tributen por debajo del 10 %, y del 15 % sobre determinados beneficios no distribuidos.
La Administración es una parte más del procedimiento. Según la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, quien hace valer un derecho debe probar los hechos que lo sustentan, y la carga de la prueba se reparte. Un informe pericial bien fundado es una prueba reconocida. Su valor como opinión técnica es equiparable al del criterio de la Inspección, y debe recibir la misma consideración en el TEAR, en el TEAC o ante el juez.
Conclusión
Para una SOCIMI, cumplir el régimen y poder demostrarlo son dos tareas distintas. Conviene preparar la prueba antes de que llegue una comprobación, con valoraciones actualizadas, balances trimestrales ordenados y una cronología de los activos. Puede ampliar este enfoque con nuestro análisis del peritaje tributario en SOCIMI y con la guía sobre el informe pericial preventivo antes de una inspección.
Desde la perspectiva jurídica, el equipo de LRB Tax & Legal explica el régimen fiscal especial de las SOCIMI en el Impuesto sobre Sociedades y coordina la defensa con el informe pericial.
Preguntas frecuentes
Sirve para acreditar con criterio técnico que la SOCIMI cumple los requisitos del régimen. Valora la cartera a mercado, clasifica las rentas y cuantifica el reparto de dividendos. Así la sociedad dispone de una prueba contrastable cuando la AEAT cuestiona el 80 % del activo, el origen de los ingresos o el cálculo de los dividendos.
Se calcula con la media de los balances trimestrales del ejercicio. La sociedad puede sustituir el valor contable por el valor de mercado de los elementos, y esa opción se aplica a todos los balances del ejercicio. La ley excluye del cálculo el dinero procedente de ciertas transmisiones dentro del plazo de reinversión.
Debe repartir el 100 % de los beneficios procedentes de dividendos de participadas, al menos el 50 % de los beneficios por transmisión de inmuebles y participaciones, y al menos el 80 % del resto. El acuerdo se adopta en los seis meses siguientes al cierre del ejercicio y el pago se realiza en el mes siguiente.
Se pierde, entre otros casos, si se excluye a la sociedad de negociación, si no se acuerda o paga el dividendo obligatorio, si se renuncia al régimen o si se incumple otro requisito sin repararlo en el ejercicio siguiente. Tras la pérdida, no se puede volver a optar durante al menos tres años.
Puede discrepar de sus conclusiones, pero debe valorarlo y motivar por qué se aparta de él. Un informe con método, datos y fuentes verificables es una prueba reconocida que el TEAR o el juez ponderan según las reglas de la sana crítica, con la misma atención que el criterio de la Inspección.
Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.