La comprobación de valores inmobiliarios en el ITP
Cuando una comunidad autónoma considera que el precio escriturado en una compraventa de inmueble es inferior al valor real, practica una liquidación complementaria del ITP sobre la diferencia entre el precio declarado y el valor comprobado. Desde 2022 el valor de referencia catastral actúa como suelo de la base imponible, pero la Administración puede también realizar comprobaciones de valor por otros métodos: dictamen de peritos de la Administración, precios medios de mercado publicados oficialmente, capitalización de rentas. Cada uno de estos métodos tiene limitaciones técnicas que el contribuyente puede explotar mediante la tasación pericial contradictoria.
Los métodos de comprobación autonómica y sus debilidades
El método de precios medios de mercado utiliza tablas estadísticas zonales que no distinguen características individuales del inmueble: plantas, orientación, estado de conservación, distribución, vistas, calidad de los materiales o antigüedad de la instalación. Un inmueble en planta baja con escasa iluminación en un edificio antiguo sin ascensor puede tener el mismo valor estadístico zonal que un ático reformado del mismo edificio, cuando en realidad su valor de mercado real puede ser un 40-50% inferior. El informe pericial del contribuyente para la tasación pericial contradictoria documenta estas diferencias mediante una visita al inmueble y la búsqueda de testigos comparables reales en la zona.
El dictamen de peritos de la Administración: cómo impugnarlo
Cuando la Administración autonómica utiliza el dictamen de sus propios peritos para comprobar el valor del inmueble, ese dictamen debe estar motivado técnicamente y referido al inmueble concreto visitado. La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que el dictamen de perito de la Administración esté suficientemente motivado, con referencia a las características concretas del inmueble y a los comparables utilizados para determinarel valor. Cuando el dictamen carece de esta motivación específica —algo muy frecuente en haciendas autonómicas con alto volumen de comprobaciones— puede anularse por defecto de motivación sin necesidad de tasación pericial contradictoria.
La tasación pericial contradictoria: plazos y procedimiento
El contribuyente tiene un mes desde la notificación de la liquidación complementaria para solicitar la tasación pericial contradictoria. Este plazo es preclusivo: si vence sin solicitud, la liquidación adquiere firmeza. La TPC suspende el ingreso de la liquidación complementaria sin necesidad de aval hasta que se resuelva. El perito del contribuyente debe visitar el inmueble, analizar los comparables y emitir su informe. Si la diferencia entre la valoración de la Administración y la del perito del contribuyente supera el 10%, se designa un perito tercero cuya valoración es vinculante. En ValiTax elaboramos informes periciales para TPC en el ITP coordinados con LRB Tax & Legal, expertos en impugnación de liquidaciones del ITP. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.