El peritaje en el sector hotelero y turístico
El sector hotelero y turístico en España —especialmente en las Islas Baleares, Canarias, la Costa del Sol y la Costa Blanca— presenta complejidades fiscales específicas que hacen frecuente la intervención pericial. Las empresas hoteleras suelen tener estructuras con separación entre la sociedad propietaria del inmueble y la sociedad explotadora del negocio hotelero, y las operaciones entre ambas (arrendamiento del inmueble, contratos de gestión) son operaciones vinculadas sujetas al principio de plena competencia. Adicionalmente, el Régimen Fiscal Especial de las Islas Baleares (RFEIB) y la Reserva para Inversiones en Baleares (RIB) generan complejidades específicas que la AEAT inspecciona con detalle.
La valoración del inmueble hotelero para operaciones vinculadas
Determinar el precio de mercado del arrendamiento de un inmueble hotelero es uno de los peritajes más complejos del sector. El método principal es la capitalización de rentas: el perito determina el RevPAR (Revenue Per Available Room) de mercado para establecimientos comparables en la misma ubicación y categoría, calcula el EBITDA sostenible del hotel y aplica el porcentaje de renta sobre ingresos que un inversor independiente aceptaría para una propiedad de esas características. Este análisis requiere conocimiento profundo del sector hotelero y acceso a bases de datos de transacciones hoteleras comparables.
La RIB (Reserva para Inversiones en Baleares) y el informe pericial
La RIB permite a las empresas en Baleares deducir en el IS hasta el 90% de los beneficios no distribuidos destinados a inversión en activos nuevos en las islas. La AEAT inspecciona con detalle que los activos en los que se materializa la RIB cumplen los requisitos: activos nuevos (no de segunda mano), afectos exclusivamente a la actividad económica de la empresa en Baleares, y puestos en funcionamiento en el plazo de tres años. El informe pericial acredita que cada activo en que se materializa la RIB cumple técnicamente estos requisitos y que su valoración es la correcta.
Valoración de establecimientos hoteleros en el ISD
La transmisión mortis causa de un negocio hotelero familiar activa el ISD sobre el valor de las participaciones de la sociedad explotadora y de la sociedad propietaria del inmueble. El informe pericial valora ambas sociedades aplicando la metodología más apropiada (DCF para la explotadora, valor de activos ajustados para la propietaria del inmueble), considerando la interacción entre ambas y acreditando el cumplimiento de los requisitos de empresa familiar para la reducción del 95%. En ValiTax elaboramos informes periciales para el sector hotelero y turístico coordinados con LRB Tax & Legal, con delegación en Parc Bit (Palma de Mallorca) y especialistas en el RFEIB. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.