El valor de referencia catastral como base mínima del ISD desde 2022
Desde la reforma de la Ley 11/2021, el valor de referencia catastral actúa como base mínima imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para los bienes inmuebles. Cuando el valor declarado en la escritura de herencia o donación es inferior al valor de referencia catastral, la administración autonómica practica una liquidación complementaria automáticamente, sin necesidad de abrir un procedimiento de comprobación de valores. El heredero o donatario solo puede combatir esta liquidación complementaria si puede acreditar que el valor de referencia catastral es superior al valor de mercado real del inmueble en el momento de la transmisión.
Cuándo el informe pericial puede reducir la base del ISD en inmuebles
El valor de referencia catastral no siempre refleja el valor de mercado real del inmueble. Hay situaciones en que la diferencia puede ser significativa: inmuebles con cargas o servidumbres que reducen su valor (hipotecas en los que el valor de la carga no se descuenta del valor de referencia), inmuebles con problemas urbanísticos o de licencias que afectan a su comerciabilidad, inmuebles en estado de deterioro que requieren inversión significativa para ser habitables, locales comerciales en zonas con alto nivel de desocupación, o inmuebles en zonas rurales donde los valores de referencia se han actualizado al alza sin reflejar la realidad del mercado local. En todos estos casos, el informe pericial puede demostrar con comparables reales que el valor de mercado es inferior al valor de referencia catastral.
Valoración pericial de participaciones en el ISD: empresa familiar y holding
Cuando la herencia incluye participaciones en empresas o en una holding familiar, la base imponible del ISD se calcula según el valor mayor de los tres criterios del IP (valor nominal, valor teórico del balance, valor capitalizado de beneficios). Este valor fiscal puede ser muy diferente del valor de mercado real de las participaciones, especialmente cuando: la empresa tiene activos con plusvalías latentes no reflejadas en el balance (inmuebles adquiridos hace décadas a costes históricos), o cuando la empresa tiene perspectivas de resultados decrecientes que reducen el valor real frente al valor capitalizado de beneficios históricos. El informe pericial puede demostrar que el valor de mercado real de las participaciones es inferior al calculado con la fórmula legal, justificando una liquidación complementaria menor. Con la reducción del 95% de empresa familiar, incluso pequeñas diferencias en el valor de la empresa pueden traducirse en ahorros fiscales de decenas de miles de euros. En LRB Tax & Legal, especialistas en planificación sucesoria y empresa familiar, coordinamos la valoración pericial con la planificación fiscal del ISD. Los peritos judiciales de ValiTax valoramos inmuebles y participaciones para reducir la base del ISD. Contacto: info@valitax.es / +34 684 234 831.
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