La reforma del IIVTNU tras las sentencias del Tribunal Constitucional
Las sentencias del Tribunal Constitucional de 2017, 2019 y 2021 obligaron a reformar el sistema de cálculo de la plusvalía municipal (IIVTNU) para eliminar el sistema que generaba cuota positiva incluso cuando el inmueble se había transmitido con pérdidas. El RDL 26/2021 instauró el sistema dual vigente: el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (que calcula la base imponible multiplicando el valor catastral del suelo por coeficientes ministeriales según el período de tenencia) y el método real (que calcula la base imponible como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del suelo, determinado por la proporción que el catastral del suelo representa sobre el total).
El informe pericial en la determinación del valor real del suelo
Cuando el contribuyente opta por el método real, la base imponible de la plusvalía municipal depende del valor de adquisición y transmisión del suelo aislado de la construcción. La proporción que se aplica para determinar el componente de suelo del precio total es la que resulta de los valores catastrales en el momento de la transmisión. Sin embargo, esta proporción puede no reflejar la realidad del mercado: en determinadas zonas (zonas costeras, centros urbanos de alta demanda), el suelo puede representar un porcentaje del valor del inmueble significativamente mayor que el que resulta de los valores catastrales. El informe pericial puede demostrar la proporción real entre suelo y construcción en el mercado de la zona, lo que puede resultar en una base imponible del método real muy diferente a la calculada aplicando mecánicamente los valores catastrales.
Demostrar la pérdida de valor: cuándo la cuota es cero
Cuando el inmueble se transmite con pérdida real (el precio de venta del suelo es inferior al precio de compra del suelo), el método real genera una base imponible negativa y la cuota de la plusvalía municipal es cero. El informe pericial puede acreditar que, teniendo en cuenta el componente de suelo en ambas transmisiones, se produjo una pérdida real de valor del suelo urbano durante el período de tenencia, eliminando la cuota del IIVTNU. Los ayuntamientos aceptan esta prueba cuando el informe está elaborado con metodología técnica sólida y fuentes de datos objetivas.
En LRB Tax & Legal, asesores fiscales especializados en impuestos locales y plusvalía municipal, coordinamos la elección del método más favorable y los informes periciales de valor del suelo de ValiTax. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.
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