El IRNR y los conflictos de valoración más frecuentes
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) grava en España las rentas obtenidas por personas y entidades no residentes: rentas imputadas por inmuebles no arrendados, rendimientos de alquileres, plusvalías en la venta de inmuebles y dividendos e intereses de fuentes españolas. Los conflictos de valoración más frecuentes en el IRNR son: el valor de referencia catastral aplicado como base de la renta imputada cuando el no residente considera que el valor real del inmueble es inferior, el precio de adquisición del inmueble cuando fue comprado en otra divisa y la conversión genera discrepancias sobre la ganancia patrimonial real, y el valor de mercado de los alquileres cuando la AEAT considera que la renta pactada está por debajo del precio de mercado (reglas de operaciones vinculadas si el arrendatario es familiar).
La retención del 3% en la venta y la devolución del exceso
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la AEAT (Modelo 211). Si la cuota del IRNR sobre la ganancia patrimonial real es inferior a esa retención —porque el coste de adquisición real es elevado o porque el inmueble se ha revalorizado poco— el no residente tiene derecho a la devolución del exceso. El informe pericial puede ser necesario cuando la AEAT cuestiona el valor de adquisición declarado por el no residente, especialmente cuando el inmueble fue comprado hace décadas o en un país extranjero con documentación en idioma distinto al español.
Inmuebles heredados por no residentes: valoración a efectos del IRNR
Los no residentes que heredan inmuebles en España y los venden posteriormente calculan la ganancia patrimonial en el IRNR como la diferencia entre el precio de venta y el valor del inmueble declarado en el ISD. Si el valor declarado en el ISD fue el valor de referencia catastral (que puede ser superior al de mercado en algunas zonas), el coste de adquisición fiscal es elevado y la ganancia patrimonial en el IRNR es menor. El perito tributario analiza el valor declarado en el ISD, compara con el precio de venta y cuantifica la ganancia real. En LRB Tax & Legal representamos a no residentes ante la AEAT con el apoyo del informe pericial de ValiTax. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.
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