Qué es la regularización del alquiler vacacional y por qué la AEAT la controla
El alquiler vacacional en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo genera rendimientos en el IRPF que la AEAT controla activamente desde 2016 mediante el Modelo 179, que obliga a las plataformas digitales a informar de todos sus arrendadores españoles. La AEAT cruza los datos del Modelo 179 con las declaraciones del IRPF de cada propietario y detecta automáticamente a quienes no han declarado los ingresos o los han declarado de forma incorrecta: sin incluir todos los períodos de alquiler, sin separar correctamente los gastos deducibles en proporción a los días de alquiler, o aplicando indebidamente la reducción del 60% (que no aplica al alquiler vacacional por no ser arrendamiento de vivienda habitual).
El informe pericial en la regularización del alquiler vacacional
El informe pericial interviene principalmente en dos situaciones. La primera es la cuantificación correcta del rendimiento neto cuando el contribuyente quiere regularizar voluntariamente años anteriores: el perito reconstruye los ingresos de cada ejercicio a partir de los extractos de las plataformas, calcula los gastos deducibles en proporción correcta a los días de alquiler (IBI, comunidad, seguro, amortización, hipoteca, suministros) y determina el rendimiento neto real de cada ejercicio. La segunda es la defensa ante la liquidación de la AEAT, que habitualmente sobreestima los ingresos (sumando también los días en que el inmueble estaba disponible pero no alquilado) o infravalora los gastos deducibles.
La distinción entre arrendamiento de vivienda y servicio de alojamiento
Un aspecto técnico crucial en el alquiler vacacional es determinar si los rendimientos se califican como rendimientos del capital inmobiliario o como rendimientos de actividad económica. Cuando el propietario presta servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica del interior, cambio de ropa de cama, recepción de clientes) además del mero alojamiento, los rendimientos pueden calificarse como actividad económica con sus propias reglas de gastos deducibles. El informe pericial analiza las condiciones concretas del arrendamiento para determinar la calificación correcta y sus consecuencias en el IRPF.
El IVA en el alquiler vacacional con servicios hoteleros
Cuando el alquiler vacacional incluye servicios propios de la hostelería, el arrendamiento puede estar sujeto a IVA al tipo del 10% (como servicio de hostelería) en lugar de estar exento de IVA como arrendamiento de vivienda. La AEAT ha regularizado esta situación en numerosas inspecciones a propietarios que alquilaban en plataformas sin repercutir IVA. El informe pericial analiza si concurren los elementos que hacen sujeta la operación al IVA y cuantifica la regularización correcta, diferenciándola de los supuestos en que la operación es genuinamente un arrendamiento de vivienda exento. En ValiTax elaboramos informes periciales en regularizaciones de alquiler vacacional coordinados con LRB Tax & Legal, especialistas en fiscalidad inmobiliaria. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.