Los fondos de inversión inmobiliaria y su tributación en el IS
Los fondos de inversión inmobiliaria (FII) y las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria (IICI) tienen en España un régimen fiscal especial en el IS: tributan al tipo reducido del 1% cuando destinan al menos el 70% de su activo a la adquisición de inmuebles para su arrendamiento. Este tipo reducido es uno de los más favorables del sistema tributario español y convierte a los FII en el vehículo de inversión inmobiliaria institucional por excelencia. Sin embargo, mantener el tipo del 1% exige cumplir de forma continua los requisitos de composición del activo, distribución de resultados y diversificación de la cartera.
El informe pericial en los FII: valoración de la cartera y cumplimiento de requisitos
El informe pericial interviene en los FII principalmente para: (1) valorar la cartera inmobiliaria del fondo a efectos del NAV (valor liquidativo) y de la verificación del porcentaje del 70% en inmuebles; (2) acreditar que los inmuebles se destinan al arrendamiento (y no a la venta o al uso propio) con la documentación de los contratos de alquiler vigentes; (3) análisis de los inmuebles en desarrollo que el fondo está construyendo y que computan para el porcentaje del 70% solo una vez terminados; y (4) elaborar el informe de valoración independiente que los FII están obligados a incorporar periódicamente a sus estados financieros auditados.
La AEAT y el control de los FII: focos de inspección
La AEAT ha intensificado el control de los FII y las IICI en el marco del Plan de Control Tributario, especialmente en cuanto a: la correcta valoración de los inmuebles del fondo (verificando si las valoraciones de los tasadores independientes son de mercado), la naturaleza real de los arrendamientos (distinguiendo arrendamientos genuinos de acuerdos de uso temporal con apariencia de arrendamiento), y la aplicación del tipo del 1% en ejercicios en que el porcentaje del 70% podría no haberse mantenido de forma continua durante todo el período impositivo.
Peritaje en disputas de valoración entre socios del fondo
En los FII con múltiples inversores institucionales, las disputas sobre el valor liquidativo del fondo (que determina el valor de las participaciones al entrar o salir del fondo) generan frecuentemente litigios civiles o arbitrales en los que el informe pericial de valoración es la prueba central. El perito tributario analiza si la valoración del fondo respeta los principios contables aplicables a las instituciones de inversión colectiva y si el criterio de valoración de los inmuebles es consistente con el método utilizado en ejercicios anteriores. En ValiTax elaboramos informes de valoración de carteras inmobiliarias para FII coordinados con LRB Tax & Legal, expertos en fiscalidad de fondos de inversión inmobiliaria. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.