Una inmobiliaria o una promotora maneja importes altos, anticipos y depósitos, y cada compraventa deja rastro en la escritura, el Registro y el Catastro. Cuando Hacienda cuestiona una operación, la discusión suele reducirse a tres preguntas con respuesta numérica: cuánto valía realmente el inmueble, cómo debía clasificarse y dónde fue el dinero. El informe pericial responde a esas preguntas con método. Para el marco tributario del sector puede consultar nuestro análisis de la fiscalidad de inmobiliarias e inspecciones; en este artículo nos centramos en la parte pericial.
Valor de mercado frente a precio escriturado
Entre los puntos que más revisa Hacienda están las diferencias entre el precio escriturado y el real, con pagos en efectivo o fuera de escritura, y las ventas cuyo precio no encaja con el valor de mercado. La Administración dispone de los datos notariales y del Catastro para contrastar cada operación. Un informe pericial de valoración determina el valor de mercado del inmueble con una metodología explícita y comparables verificables, y permite sostener que el precio pactado era razonable cuando se discute la comprobación de valores o una operación entre partes vinculadas.
La valoración incorpora las características del inmueble, su situación jurídica, su estado, el mercado de referencia y la fecha de la operación. Es importante que el informe se emita con referencia a la fecha adecuada y documente cada hipótesis, porque la Inspección lo someterá a contraste. Cuando el precio escriturado se aparte del valor estimado, el informe permite explicar la causa, por ejemplo cargas, estado de conservación u otras circunstancias que justifiquen la diferencia.
Existencias o inmovilizado: una clasificación con consecuencias
Si la sociedad adquiere el inmueble para venderlo en el curso de su actividad, es existencia: no se amortiza, la venta es un ingreso de explotación y el deterioro puede ser deducible. Si lo destina a uso propio o a alquiler, es inmovilizado material o inversión inmobiliaria: se amortiza, el deterioro del inmovilizado no es deducible según el artículo 13.2 de la Ley 27/2014 y su venta genera un resultado con reglas propias. Una compraventa habitual de inmuebles reclasificada por Hacienda como actividad empresarial puede arrastrar IVA no repercutido, un Impuesto sobre Sociedades más alto y recargos.
- Intención de reventa documentada desde la adquisición y coherente con la contabilización.
- Valoración del inmueble en cada fecha relevante: adquisición, cambio de destino y cierre de ejercicio.
- Cálculo del deterioro de las existencias frente al valor neto realizable, cuando proceda.
- Análisis del efecto de cada clasificación sobre IVA, amortización y resultado fiscal.
El perito no decide por la empresa, pero sí cuantifica lo que supone cada alternativa y deja constancia de los criterios técnicos. Esa documentación contemporánea es la mejor prueba cuando la clasificación se discute años después.
Comisiones, arras y depósitos: seguir el dinero
La comisión de intermediación es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 %, aunque la compraventa subyacente esté exenta. Entre los riesgos habituales están las comisiones cobradas y no facturadas, detectadas por cruces con notarías y clientes, y el reparto de comisiones entre varias agencias sin facturar. Los anticipos, como una señal de la comisión, devengan IVA por el importe percibido.
Las arras y los depósitos exigen distinguir su naturaleza. Las arras confirmatorias son una señal a cuenta del precio y devengan IVA por el importe percibido; el depósito fiduciario son fondos recibidos por cuenta de clientes y no constituye ingreso propio, por lo que debe estar separado de la tesorería de la agencia. El error más grave es mezclar los depósitos de clientes con la caja de la agencia, porque la Administración puede considerarlos ingresos no declarados. Un análisis pericial del flujo de fondos reconstruye cada cobro y cada pago, identifica la naturaleza de cada partida y demuestra que los depósitos estaban segregados y fueron aplicados a su finalidad.
El límite de efectivo
La Ley 11/2021 redujo el límite general de pagos en efectivo de 2.500 a 1.000 euros, y a 10.000 euros para las personas físicas con domicilio fiscal fuera de España que no actúen como empresarios o profesionales. Responden quien paga y quien cobra, y la sanción alcanza el 25 % de la cuantía pagada. La reconstrucción pericial del flujo de fondos permite comprobar que los cobros se canalizaron por cuenta bancaria y quedaron identificados en la escritura.
Prevención de blanqueo: documentación de soporte
Los promotores inmobiliarios y quienes ejercen profesionalmente la agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles son sujetos obligados conforme al artículo 2.1 de la Ley 10/2010. Entre sus deberes están identificar al cliente y al titular real, analizar las operaciones inusuales, conservar la documentación y aprobar procedimientos internos. Un expediente bien documentado de cada operación, con el origen de los fondos y la valoración del inmueble, refuerza la posición de la agencia ante una revisión.
La prueba pericial en la inspección
El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años y las actuaciones inspectoras tienen, con carácter general, una duración máxima de 18 meses, ampliable a 27 en los supuestos previstos por la ley. Una defensa eficaz empieza en el primer requerimiento: ordenar la documentación de cada operación, reconstruir el flujo del dinero, cuantificar la regularización con criterio propio y valorar si conviene firmar el acta en conformidad o recurrirla. Después cabe la reposición o la reclamación económico-administrativa, y la vía judicial. En todas esas fases, un informe pericial sobre el valor de un inmueble o sobre el flujo de fondos puede ser decisivo.
Asesoramiento fiscal y defensa con LRB Tax & Legal
LRB Tax & Legal es el despacho experto en asesoramiento fiscal a inmobiliarias y promotoras, y en la defensa en inspecciones fiscales. ValiTax elabora la valoración y la reconstrucción pericial, y el despacho las integra en la estrategia de defensa.
Preguntas frecuentes
Cuando el precio de una operación puede discutirse: ventas con precio distinto del valor de mercado, operaciones entre vinculadas, cambios de destino de un inmueble o aportaciones a una sociedad.
Las existencias no se amortizan y su deterioro puede ser deducible; el inmovilizado se amortiza y su deterioro no es deducible conforme al art. 13.2 de la Ley 27/2014. Además cambia el tratamiento en IVA y en el resultado de la venta.
Segregando los fondos de la tesorería de la agencia y reconstruyendo cada cobro y pago con documentación bancaria. Un análisis pericial del flujo de fondos acredita su naturaleza y su aplicación.
Si su inmobiliaria o promotora necesita respaldar el valor de un inmueble o documentar sus operaciones ante Hacienda, solicite un informe pericial a ValiTax y consulte con LRB Tax & Legal la estrategia de defensa. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento personalizado.