Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026
El valor de mercado de inmuebles entre vinculadas es el precio que habrían pactado partes independientes en condiciones de libre competencia. Cuando la Inspección lo discute, un informe pericial bien fundado acredita ese precio, documenta el método elegido y aporta una prueba técnica que el TEAR y los tribunales deben valorar con el mismo rigor que el criterio administrativo.
Qué exige la norma en las operaciones vinculadas inmobiliarias
El artículo 18 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades obliga a valorar por su valor de mercado las operaciones entre personas o entidades vinculadas. Es el precio o la contraprestación que se habría acordado entre partes independientes. La regla alcanza a compraventas, aportaciones, arrendamientos, préstamos y servicios entre sociedades del mismo grupo, socios y administradores.
La ley enumera cinco métodos para determinarlo: precio libre comparable, coste incrementado, precio de reventa, distribución del resultado y margen neto operacional. Si ninguno encaja, admite otros métodos generalmente aceptados. La elección depende de la naturaleza de la operación, de la información disponible y de la comparabilidad. En inmuebles singulares, como un solar sin edificar o una promoción en curso, la comparabilidad es el punto más discutido.
Además, el contribuyente debe conservar documentación específica. Las entidades con cifra de negocios inferior a 45 millones de euros disponen de un contenido simplificado, pero no se aplica a determinadas operaciones, entre ellas algunas sobre inmuebles. Las operaciones con una misma vinculada por un importe conjunto de hasta 250.000 euros quedan exentas de documentación, aunque no de la obligación de valorar a mercado.
Cuándo cuestiona la Inspección el precio de un inmueble
En el sector inmobiliario y de la construcción, la Inspección suele revisar el precio cuando detecta una transmisión entre sociedades del mismo grupo. Es habitual en estos supuestos:
- Venta de un solar o de una promoción en curso a otra sociedad de los mismos socios.
- Aportación de inmuebles a una sociedad vinculada por un valor muy distinto del contable.
- Arrendamiento entre vinculadas con una renta alejada de la que fijaría el mercado.
- Préstamos entre vinculadas con intereses desconectados del riesgo real de la operación.
- Contratos de obra o de gestión con una constructora vinculada, cuyo precio no responde a costes ni a márgenes comparables.
Cuando considera que el valor pactado no coincide con el de mercado, la Administración propone un ajuste. Si hay diferencia, el artículo 18 prevé que cada parte vinculada asuma el tratamiento fiscal que corresponda a esa diferencia. Entre una sociedad y su socio, esa diferencia suele recalificarse como reparto de beneficios o como aportación a los fondos propios.
Cómo se construye un informe pericial de valor de mercado
Un informe pericial útil en vía administrativa y judicial no se limita a ofrecer una cifra. Debe permitir a un tercero reproducir el razonamiento. Los elementos esenciales son estos:
- Delimitación de la operación: partes, fecha, objeto, cargas, situación urbanística y condiciones de pago.
- Análisis de comparabilidad: transacciones de inmuebles similares, ubicación, edificabilidad, estado de desarrollo y momento del ciclo.
- Elección razonada del método: comparación, residual dinámico, coste o capitalización de rentas, con justificación de por qué los demás se descartan.
- Cuantificación y rango: el valor de mercado suele expresarse como intervalo, no como cifra única, y la operación puede encajar dentro de él.
- Contraste con la valoración administrativa: se identifican las diferencias de hipótesis, datos y tratamiento de costes.
El perito judicial debe declarar su independencia y explicar sus fuentes. Un informe con hipótesis ocultas pierde fuerza. Uno que muestra sus datos y sus límites se convierte en una prueba contrastable.
Caso práctico ilustrativo
Los siguientes datos son un ejemplo ilustrativo, no un caso real. Una promotora vende un solar a una sociedad vinculada por 2.000.000 euros. La Inspección estima su valor de mercado en 3.050.000 euros. El informe pericial, con comparables y un análisis residual, sitúa el valor entre 2.450.000 y 2.750.000 euros.
| Concepto | Importe (euros) |
|---|---|
| Precio pactado entre vinculadas | 2.000.000 |
| Valor propuesto por la Inspección | 3.050.000 |
| Rango fijado por el perito | 2.450.000 – 2.750.000 |
| Ajuste propuesto por la Inspección | 1.050.000 |
| Ajuste con el valor medio del rango pericial (2.600.000) | 600.000 |
La diferencia entre ambas posiciones no es solo aritmética. Cambia la base del ajuste, los intereses de demora y la sanción, si procede. Por eso conviene aportar el informe pronto, preferiblemente durante el procedimiento de inspección.
Valoración de inmuebles entre vinculadas en Madrid, Barcelona y Palma
El mercado local condiciona la comparabilidad. No vale lo mismo un solar en el área metropolitana de Madrid que uno en Barcelona, Valencia, Málaga, Marbella o Palma de Mallorca. La escasez de suelo, el planeamiento y las restricciones residenciales y turísticas varían de un municipio a otro y deben reflejarse en el informe.
También cambia el marco fiscal. En los territorios forales del País Vasco y de Navarra el Impuesto sobre Sociedades se rige por normativa propia. En Canarias, la imposición indirecta sobre las obras y entregas se articula mediante el IGIC. Si la reclamación llega a la vía económico-administrativa, será competente el TEAR del domicilio fiscal, y después, en su caso, la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia correspondiente.
Los informes de ValiTax se elaboran con alcance nacional. El perito analiza los datos del mercado concreto, sin trasladar valores de una plaza a otra.
Riesgos y sanciones de un valor de mercado mal documentado
Si el ajuste da lugar a una mayor cuota, la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, permite sancionar la infracción por dejar de ingresar. En el caso más leve, la multa proporcional mínima es del 50 % de la cuantía no ingresada. Pueden aplicarse reducciones del 30 % por conformidad y del 40 % adicional por pago en plazo, según el artículo 188, siempre que no se recurra.
La buena documentación previa también ayuda a defender que no existió culpabilidad. Disponer de un informe de valoración elaborado antes de cerrar la operación sirve para acreditar la diligencia y puede apoyar una interpretación razonable de la norma.
El informe pericial ante la Inspección, el TEAR y los tribunales
La Administración es una parte más del procedimiento. Al contribuyente le corresponde probar los hechos que invoca, y a la Administración, los que sustentan su propuesta. Un dictamen pericial rigurosamente motivado es un medio de prueba reconocido. Su valor como opinión técnica es equiparable al del criterio de la Inspección y debe recibir la misma consideración en el TEAR, en el TEAC o ante el juez.
Si el desacuerdo se centra en el valor, el artículo 135 de la Ley General Tributaria regula la tasación pericial contradictoria en los casos de comprobación de valores. No siempre procede en las operaciones vinculadas, pero el informe previo aporta el mismo material técnico. Para conocer otro enfoque, puede consultarse el análisis sobre el informe pericial de valoración inmobiliaria en operaciones vinculadas o la guía sobre la tasación pericial contradictoria en el ITP.
Conclusión
Acreditar el valor de mercado de inmuebles entre vinculadas exige método, datos y una redacción comprensible. Si su sociedad ha recibido un requerimiento o prevé una operación entre vinculadas, conviene solicitar el informe cuanto antes y coordinarlo con la defensa jurídica. El equipo de LRB Tax & Legal en inspecciones al sector inmobiliario trabaja con ValiTax en esta fase. Consulte también cuándo es recomendable encargar un informe pericial tributario.
Para ampliar la información sobre las prioridades de control puede revisarse la Resolución de 11 de marzo de 2026 de la Dirección General de la AEAT, que fija las directrices del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero.
Preguntas frecuentes
El valor de mercado es el precio o la contraprestación que habrían acordado partes independientes en condiciones de libre competencia. La Ley del Impuesto sobre Sociedades lo exige en las operaciones entre vinculadas y permite acreditarlo con distintos métodos. En inmuebles, el informe pericial explica comparables, hipótesis y rango de valores para que un tercero pueda contrastarlo.
Depende del estado del suelo y de los datos disponibles. Para solares edificables suele combinarse la comparación de transacciones similares con un método residual que descuenta costes y márgenes de promoción. Para inmuebles arrendados se emplea la capitalización de rentas. El perito justifica por qué elige un método y por qué descarta los demás.
Conviene encargarlo antes de cerrar la operación o, como tarde, al iniciarse la inspección. Un informe previo tiene fecha cierta, acredita la diligencia del contribuyente y evita reconstruir datos de mercado años después. Si ya existe una propuesta de regularización, sigue siendo útil, pero deja menos margen para completar la documentación.
Puede discrepar de sus conclusiones, pero debe valorarlo y motivar por qué se aparta de él. Un dictamen coherente, con datos verificables, es una prueba reconocida que el TEAR o el juez deben ponderar según las reglas de la sana crítica, con la misma atención que el criterio administrativo.
La Administración puede ajustar la operación y regularizar la diferencia en ambas entidades, con intereses de demora y, en su caso, sanción. Entre una sociedad y su socio, la diferencia puede tratarse como reparto de beneficios o aportación. Un informe previo reduce el riesgo de ajuste y la posibilidad de culpabilidad.
Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.