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  • Regularización FEAC: informe pericial ante la ventaja fiscal

    Regularización FEAC: informe pericial ante la ventaja fiscal

    Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026

    La regularización FEAC se produce cuando la AEAT considera que una fusión, escisión o aportación persiguió una ventaja fiscal y no un motivo económico válido. Un informe pericial acredita la realidad económica de la reestructuración y cuantifica la ventaja que, en su caso, podría eliminarse.

    Cuándo la AEAT regulariza una reestructuración acogida al FEAC

    El régimen especial de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores se regula en el capítulo VII del título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades. Permite diferir la tributación de las rentas generadas, siempre que la operación sea real y esté motivada.

    El artículo 89 de esa ley excluye el régimen cuando la operación tiene como principal objetivo el fraude o la evasión fiscal. Así ocurre, en particular, si no se realiza por motivos económicos válidos, como la reestructuración o la racionalización de las actividades, y sí con la mera finalidad de obtener una ventaja fiscal.

    El Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2026, aprobado por la Resolución de 11 de marzo de 2026 de la Dirección General de la AEAT, hace referencia a las reestructuraciones empresariales y al régimen de fusiones y escisiones. Conviene, pues, preparar la prueba antes de la comprobación.

    Qué debe probar la reestructuración y cómo ayuda el perito

    La carga de la prueba se reparte. La Administración debe motivar por qué entiende que la operación persigue una ventaja fiscal. El contribuyente puede acreditar los motivos económicos con documentos, planes de negocio y un informe técnico que los cuantifique. Un informe pericial bien fundado es prueba reconocida.

    El perito no sustituye al abogado. Aporta lo que el expediente suele omitir: números contrastables. Analiza la situación del grupo antes y después de la operación, la racionalización de costes, la separación de riesgos y el acceso a financiación o a nuevos socios.

    Contenido habitual del informe pericial

    • Descripción de la estructura previa y posterior a la operación, con organigramas y flujos económicos.
    • Motivos económicos documentados: sinergias, eficiencias, entrada de inversores o separación de actividades.
    • Valoración de los elementos transmitidos y análisis de la rama de actividad, cuando proceda.
    • Cuantificación de la renta diferida y de la ventaja fiscal que la Inspección atribuye a la operación.
    • Comparación con alternativas razonables que no habrían producido el mismo resultado fiscal.

    Regularización parcial: el principio de proporcionalidad

    Una de las cuestiones más relevantes es el alcance de la regularización. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido que la Administración debe limitar su actuación a la ventaja fiscal indebida. No puede eliminar de forma automática todo el diferimiento si parte de la operación responde a motivos económicos.

    Ahí el informe pericial resulta decisivo, porque separa los efectos económicos reales de los efectos puramente fiscales. Desde el asesoramiento jurídico puede ampliarse esta cuestión en el análisis de LRB Tax & Legal sobre el diferimiento fiscal y la proporcionalidad en el FEAC.

    Caso práctico ilustrativo

    Los datos siguientes son un ejemplo ilustrativo, sin relación con ningún contribuyente real. Una sociedad familiar segrega mediante escisión parcial su división inmobiliaria para incorporar un socio financiero. La Inspección sostiene que el único fin fue evitar la tributación de las plusvalías latentes.

    ConceptoPosición de la InspecciónConclusión pericial
    Valor de mercado de la rama segregada4.000.000 €4.000.000 €
    Valor contable1.000.000 €1.000.000 €
    Plusvalía latente3.000.000 € tributables3.000.000 € diferidos, con rama autónoma acreditada
    Cuota al 25 % reclamada750.000 €0 € si se aprecia motivo económico

    En el ejemplo, el informe documenta que la rama contaba con medios propios, ingresos diferenciados y un plan de financiación que exigía separar la actividad. Ese conjunto probatorio desplaza la tesis de la mera ventaja fiscal y permite discutir la liquidación de forma técnica.

    La regularización FEAC en Madrid, Barcelona, Palma y el resto de España

    Las reglas de fondo son estatales, pero la práctica varía según el territorio. En Madrid y Barcelona se concentran las reorganizaciones de grupos con varias sociedades. En Palma de Mallorca e Ibiza son habituales las reestructuraciones de grupos familiares con actividad turística e inmobiliaria.

    En el País Vasco y en Navarra existen regímenes forales propios, con órganos de revisión también propios, como el Tribunal Administrativo de Navarra. En el resto del territorio la reclamación se presenta ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional que corresponda y, después, ante el Tribunal Superior de Justicia. ValiTax emite informes periciales para toda España.

    Procedimiento, plazos y sanciones en la regularización

    Las actuaciones inspectoras duran 18 meses, ampliables a 27, conforme al artículo 150 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. El derecho a liquidar prescribe a los cuatro años. La operación debe haberse comunicado a la Administración en el plazo que fija el artículo 89 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

    Si la Administración acude al conflicto en la aplicación de la norma, regulado en el artículo 15 de la Ley General Tributaria, exige un informe previo favorable de la Comisión consultiva. En ese supuesto no se imponen sanciones y se exigen intereses de demora. Cuando se invoca la simulación del artículo 16, la discusión probatoria es todavía más intensa.

    La doctrina administrativa de la Dirección General de Tributos, accesible en su base de consultas tributarias, ayuda a contrastar criterios. Aun así, cada reestructuración exige prueba propia y un análisis individualizado de sus motivos.

    El valor del informe pericial ante el TEAR y los tribunales

    La Administración es una parte más del procedimiento. Debe motivar su propuesta y justificar que la operación carece de razón económica. Frente a ello, un informe pericial riguroso merece la misma consideración que el criterio de la Inspección y debe valorarse con arreglo a las reglas de la sana crítica.

    La doctrina del TEAC y la jurisprudencia del Tribunal Supremo exigen una motivación concreta, que no se limite a describir el ahorro fiscal. Si el contribuyente acredita razones económicas verificables, la presunción de abuso pierde fuerza. Cuanto antes se elabore el informe, mayor es su utilidad estratégica.

    Conclusión: probar la razón económica antes de la comprobación

    La regularización FEAC se discute con hechos, cifras y coherencia temporal. El mejor momento para reunir esa prueba es antes de la operación, o en cuanto se recibe el primer requerimiento. Un perito judicial y un asesor fiscal pueden coordinar una defensa completa y bien documentada.

    Si se desea completar el análisis con la acreditación de la rama de actividad, puede consultarse nuestro artículo sobre la cláusula antiabuso del FEAC. Para estudiar la prueba de la verdadera naturaleza de los negocios jurídicos, véase el análisis de la aplicación del artículo 15 de la LGT.

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué es la regularización de una operación FEAC?

    Es la liquidación mediante la cual la AEAT deja sin efecto, total o parcialmente, el régimen de neutralidad fiscal de una fusión, escisión o aportación porque entiende que persiguió una ventaja fiscal. El contribuyente puede recurrirla y aportar prueba de los motivos económicos.

    ¿Qué se entiende por motivo económico válido?

    Es una razón empresarial real, distinta del ahorro fiscal, como la reestructuración o la racionalización de las actividades. Puede ser la entrada de un inversor, la separación de riesgos o la reducción de costes. Debe poder demostrarse con documentación y cifras verificables.

    ¿Puede el perito acreditar el motivo económico de una reestructuración?

    Sí, al analizar con datos la situación previa y posterior, el ahorro de costes, la financiación obtenida y la autonomía de la actividad transmitida. El informe no vincula a la Administración, pero constituye una prueba técnica que debe valorarse con rigor ante el TEAR o el juez.

    ¿Se imponen sanciones si se regulariza por ventaja fiscal?

    Depende del fundamento. Si la Administración aplica el conflicto en la aplicación de la norma, no se imponen sanciones y se exigen intereses. Si invoca simulación u otra infracción, puede abrir un procedimiento sancionador, que debe motivarse de forma específica y permite alegar interpretación razonable.

    ¿Cuándo conviene encargar el informe pericial?

    Conviene encargarlo antes de ejecutar la operación o, como tarde, al recibir el primer requerimiento. Así se documentan los motivos con datos contemporáneos y se evita reconstruirlos años después, cuando la prueba es más difícil de obtener y la Inspección ya ha fijado su tesis.

    Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.

  • Operaciones vinculadas agroalimentarias: informe pericial

    Operaciones vinculadas agroalimentarias: informe pericial

    Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026

    Las operaciones vinculadas agroalimentarias deben valorarse a precio de mercado, como cualquier otra transacción entre empresas del mismo grupo o con socios. Cuando la AEAT discute el precio de la fruta, el aceite, la leche o las comisiones de distribución, un informe pericial acredita con método y comparables que el valor pactado es el que habrían acordado partes independientes.

    Cuándo hay operaciones vinculadas en el sector agroalimentario

    La estructura típica del sector favorece la vinculación. Una sociedad produce, otra transforma o envasa, una tercera comercializa y una cuarta distribuye, y todas pertenecen al mismo grupo familiar o a los mismos socios. Las relaciones entre ellas son operaciones vinculadas en los términos del artículo 18 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

    Las partidas que más se revisan son estas:

    • Venta de materia prima agraria del productor a la transformadora del grupo.
    • Compraventa de producto terminado entre la envasadora y la comercializadora.
    • Comisiones, rappels y márgenes de distribución.
    • Servicios de gestión, logística o administración prestados dentro del grupo.
    • Cánones por el uso de marcas y denominaciones comerciales.
    • Préstamos entre sociedades o con los socios, y su tipo de interés.

    Qué exige la norma: valor de mercado y documentación

    La Ley obliga a valorar las operaciones vinculadas por su valor de mercado, entendido como el que se habría acordado entre partes independientes en condiciones de libre competencia. Para determinarlo se admiten varios métodos: precio libre comparable, coste incrementado, precio de reventa, distribución del resultado y margen neto operacional.

    Además, el contribuyente debe conservar documentación específica. Su contenido depende del tamaño del grupo y del volumen de las operaciones: las entidades con cifra de negocios reducida pueden aplicar un contenido simplificado. Las operaciones que superan ciertos umbrales se declaran también en la declaración informativa del modelo 232, que para ejercicios coincidentes con el año natural se presenta en noviembre.

    En el IVA, el artículo 79 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, prevé que la base imponible en operaciones vinculadas pueda ajustarse al valor normal de mercado en determinados supuestos. Por eso un mismo desajuste de precio puede producir efectos en dos impuestos.

    Cómo valora el informe pericial un precio agroalimentario

    El informe pericial reconstruye el precio de mercado con datos objetivos y deja constancia de cada decisión metodológica. En el sector agrario resulta especialmente útil porque los precios de la materia prima son volátiles y dependen de la campaña, la calidad, la calibración y el mercado de destino.

    Un dictamen sólido suele contener cuatro bloques:

    1. Análisis funcional: qué hace cada sociedad, qué riesgos asume y qué activos utiliza.
    2. Selección del método más apropiado y justificación de por qué se descartan los demás.
    3. Búsqueda de comparables internos y externos, como cotizaciones de lonja y mercados mayoristas, contratos con terceros y bases de datos.
    4. Ajustes de comparabilidad y rango de valores aceptables.

    Si el precio pactado cae dentro del rango intercuartílico o del rango razonable, la posición del contribuyente se refuerza. La Administración es una parte más del procedimiento; un informe bien fundado recibe, ante la Inspección, el TEAR o el juez, la misma consideración que cualquier otra opinión técnica.

    Caso práctico ilustrativo: fruta vendida por debajo del mercado

    Los datos son un ejemplo ilustrativo. Una sociedad agrícola vende 2.000.000 de kilos de fruta a la comercializadora de su grupo a 0,60 euros por kilo. La Inspección sostiene, con precios de mercados mayoristas, que el valor de mercado era de 0,75 euros.

    ConceptoImporte
    Precio pactado0,60 €/kg
    Precio propuesto por la Inspección0,75 €/kg
    Diferencia por kilo0,15 €
    Ajuste total (2.000.000 kg × 0,15)300.000 €
    Cuota adicional al 25 % en la productora75.000 €

    El informe pericial analiza si el 0,75 es comparable: tiene en cuenta la calidad del producto, el calibre, el volumen contratado, el plazo de pago y los costes de transporte asumidos por el comprador. Si tras esos ajustes el valor razonable es de 0,66 euros, el ajuste se reduce a 120.000 euros. El resultado final depende siempre de las pruebas aportadas.

    Riesgos: ajustes, ajuste secundario y sanciones

    Si la Administración valora la operación a un precio distinto, regulariza la diferencia en la entidad afectada. Puede producirse además un ajuste secundario, que recalifica la diferencia como dividendo, aportación o liberalidad según la relación entre las partes.

    El incumplimiento de las obligaciones de documentación tiene un régimen sancionador específico, previsto en la disposición adicional decimoctava de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Con carácter general, la prescripción es de cuatro años (artículos 66 a 70), y la inspección debe concluir en 18 meses, ampliables a 27 (artículo 150).

    La sanción por dejar de ingresar (artículos 191 y siguientes) exige culpabilidad. El artículo 179 la excluye cuando el contribuyente actuó con la diligencia necesaria o con una interpretación razonable de la norma. Contar con un estudio de valor de mercado previo es un indicio claro de esa diligencia.

    El Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2026, aprobado por Resolución de 11 de marzo de 2026, mantiene los precios de transferencia entre los ámbitos destacados. Conviene revisar la política de precios del grupo antes de que llegue un requerimiento.

    Informes periciales agroalimentarios en Almería, Murcia, Valencia y Madrid

    Las zonas de fuerte producción hortofrutícola, como Almería, Murcia, Valencia o Huelva, concentran grupos con cadenas verticales de producción y comercialización. Las comprobaciones suelen tramitarse desde las delegaciones especiales de la AEAT correspondientes, y la reclamación se presenta ante el TEAR competente, como el de la Región de Murcia, el de la Comunitat Valenciana o el de Andalucía. Los grandes distribuidores con sede en Madrid pueden depender, además, de órganos centrales.

    Las sociedades domiciliadas en el País Vasco o Navarra aplican su normativa foral, que regula de forma propia las operaciones vinculadas. Los informes de ValiTax se emiten para todo el territorio nacional y se ajustan a la norma y al tribunal competentes en cada caso.

    Para profundizar en el método, puede leer nuestro análisis del informe pericial de precios de transferencia y del informe pericial en inspecciones de IS e IVA. La perspectiva de planificación y defensa jurídica se desarrolla en este artículo de LRB sobre valor de mercado y documentación de operaciones vinculadas.

    Conclusión

    En el sector agroalimentario, la vinculación entre sociedades es habitual y el precio de la materia prima es cambiante. Esa combinación exige dejar constancia técnica del valor de mercado antes de facturar, no después. Un informe pericial fundado en comparables objetivos es la prueba que mejor sostiene el precio pactado cuando la Administración lo cuestiona.

    Preguntas frecuentes sobre operaciones vinculadas agroalimentarias

    ¿Qué se considera operación vinculada en una empresa agroalimentaria?

    Cualquier transacción entre la sociedad y sus socios, administradores o entidades del mismo grupo, entre otros supuestos del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Incluye ventas de producto, servicios, cánones y préstamos, aunque se facturen con normalidad y estén contabilizados.

    ¿Qué pasa si el precio pactado entre vinculadas no es el de mercado?

    La Administración puede ajustarlo y regularizar la diferencia en la entidad afectada, con intereses de demora y, en su caso, sanción. Además, puede aplicar un ajuste secundario que recalifique la diferencia como dividendo o aportación, según la relación entre las partes.

    ¿Qué métodos sirven para valorar el precio de un producto agrario?

    La Ley admite el precio libre comparable, el coste incrementado, el precio de reventa, la distribución del resultado y el margen neto operacional. En producto agrario suele prevalecer el precio comparable, apoyado en cotizaciones de lonja, mercados mayoristas y contratos con terceros independientes.

    ¿Es obligatorio presentar un informe pericial de valor de mercado?

    No, no existe una obligación general de aportar un informe pericial. Sí hay obligaciones de documentación y de declaración informativa, y el dictamen resulta recomendable cuando el importe o la complejidad de las operaciones aconsejan respaldar el precio con una valoración técnica independiente.

    ¿Cuándo conviene encargar el informe: antes o después de la inspección?

    Conviene encargarlo antes, porque deja constancia de que el precio se fijó con criterios objetivos en el momento de la operación. Aun así, también puede aportarse durante la inspección o en la reclamación económico-administrativa, siempre que acredite el valor de mercado con comparables verificables.

    Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.

  • Comprobación ventas arrendatario perito Valencia: qué revisa

    Comprobación ventas arrendatario perito Valencia: qué revisa

    La comprobación de las ventas del arrendatario por un perito en Valencia consiste en verificar qué facturación computa para la renta variable. El perito aplica la definición contractual de ventas y concilia TPV, IVA y contabilidad. Es útil tanto para el propietario que reclama como para el arrendatario que se defiende.

    En un arrendamiento con renta variable, la discusión rara vez es solo aritmética. Casi siempre versa sobre qué partidas cuentan: devoluciones, descuentos, vales, ventas de terceros o servicios. El perito responde a esa pregunta con el contrato en la mano y con datos verificables.

    Comprobación ventas arrendatario perito Valencia: concepto y base legal

    El perito no decide qué ventas computan. Lo decide el contrato, que en los locales de negocio se rige por la voluntad de las partes según el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. El perito aplica esa regla a las cifras y explica el resultado.

    Las reglas de interpretación del Código Civil orientan el trabajo. Si los términos son claros, prevalece su sentido literal (artículo 1281). Las cláusulas se interpretan unas por otras (artículo 1285). Y una cláusula oscura no beneficia a quien la causó (artículo 1288).

    Qué partidas revisa el perito

    La mayor parte de las controversias se concentra en unas pocas partidas. La tabla resume las más frecuentes y la pregunta que el perito debe responder en cada una.

    PartidaPregunta clave
    Devoluciones y anulaciones¿Se deducen de las ventas? ¿Están documentadas con ticket y abono?
    Descuentos y promociones¿Se computa el precio de lista o el precio efectivamente cobrado?
    Vales y tarjetas regalo¿Cuenta la venta del vale o su canje?
    Ventas online recogidas en tienda¿Son ventas del local a efectos de renta?
    Ventas por cuenta de terceros¿Se incluye el importe total o solo la comisión?
    Servicios y otros ingresos¿Forman parte de la facturación computable?
    IVA y otros impuestos¿Las ventas se cuentan netas de IVA?

    Requisitos para una comprobación sólida

    • Contrato completo: anexos, adendas y comunicaciones que modifiquen el concepto de ventas.
    • Cierres de caja y TPV: archivados por día y por terminal.
    • Facturas y abonos: con numeración correlativa y sin huecos injustificados.
    • Declaraciones de IVA: base imponible de las ventas, que el perito compara con la facturación declarada. Se calcula sobre el importe total de la contraprestación (artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA).
    • Conciliaciones bancarias: permiten contrastar cobros con tarjeta y transferencias.

    Procedimiento y plazos

    1. Delimitación del encargo: ejercicios revisados, partidas controvertidas y quién encarga el trabajo.
    2. Revisión contractual: definición de ventas, mínimos, porcentajes y reglas de liquidación.
    3. Reconstrucción de la cifra: mes a mes, con las exclusiones y deducciones del contrato.
    4. Pruebas de corte: ventas de finales y principios de periodo imputadas al mes correcto.
    5. Conciliación final con IVA y contabilidad, y explicación de las diferencias.
    6. Dictamen con conclusión por partida y análisis de sensibilidad.

    Los plazos que más pesan son dos. La acción de reclamación de rentas prescribe a los cinco años (artículo 1966 del Código Civil), y los libros y justificantes han de conservarse seis años (artículo 30 del Código de Comercio). Si falta documentación antigua, el perito debe dejar constancia de esa limitación.

    Caso práctico con cifras ilustrativas

    Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas. Un restaurante-tienda paga el 6 % de las ventas netas de IVA, con mínimo anual de 24.000 euros. El propietario reclama porque entiende que deben computarse las ventas brutas del TPV.

    ConceptoImporte
    Ventas brutas según TPV500.000 €
    Devoluciones documentadas−15.000 €
    Ventas con IVA incluido485.000 €
    Ventas netas de IVA (10 %)440.909 €
    6 % sobre ventas netas26.455 €
    6 % sobre TPV bruto (tesis del propietario)30.000 €

    La diferencia entre las dos tesis es de 3.545 euros al año, y procede de aplicar o no el IVA y las devoluciones. El perito no la elimina. La cuantifica y la presenta como el efecto económico de cada interpretación, para que las partes negocien o el juez decida.

    Riesgos habituales

    • Para el arrendatario: deducir partidas que el contrato no permite o no poder documentarlas.
    • Para el propietario: reclamar sobre la cifra bruta sin leer la definición pactada de ventas.
    • Para ambos: basar la reclamación en una sola fuente, como el TPV, sin contraste con IVA.
    • Procesales: aportar el informe tarde o sin anunciarlo, con lo que puede perder eficacia.

    Criterios de valoración y jurisprudencia

    El tribunal valora el dictamen según la sana crítica (artículo 348 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil). El perito jura o promete actuar con objetividad y tener en cuenta lo que favorece y lo que perjudica a cada parte (artículo 335.2).

    La parte que reclama debe probar su pretensión (artículo 217). El arrendatario que alega una deducción también debe acreditar los hechos en que se apoya. No citamos sentencias concretas: la solución depende del texto del contrato y de la prueba aportada.

    Quien afronte una comprobación puede apoyarse en el análisis de asesoramiento fiscal para medianas y grandes empresas y en los informes jurídico-empresariales sobre contratos. Pueden verse también los enfoques de la auditoría de ventas del arrendamiento en Barcelona y del peritaje de renta variable en Palma.

    Conclusión

    Comprobar las ventas del arrendatario es, ante todo, aplicar bien la definición contractual a datos fiables. Un perito independiente reduce la discusión a cifras concretas y a interpretaciones explícitas. Antes de reclamar o de oponerse, conviene identificar qué partidas son realmente controvertidas y reunir la documentación que las respalda.

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué ventas computan para calcular la renta variable?

    Las que defina el contrato. Debe indicar si son brutas o netas, si incluyen IVA, qué deducciones se admiten y qué canales cuentan. Sin definición clara, se interpreta el conjunto de cláusulas y la oscuridad no beneficia a quien la causó.

    ¿Se descuentan las devoluciones de las ventas del local?

    Depende de lo pactado. Lo habitual es deducir las devoluciones documentadas con ticket y abono, pero el contrato puede excluirlas o limitarlas. El perito comprueba que cada devolución esté respaldada y bien imputada al periodo.

    ¿Puede el arrendatario encargar su propio perito?

    Sí. Puede encargar un dictamen de parte para contrastar la cifra del propietario y aportarlo con la contestación a la demanda o en la negociación. Debe mantener los mismos estándares de objetividad que cualquier perito.

    ¿Qué pasa si el arrendatario no entrega la documentación?

    Si hay litigio, la otra parte puede pedir su exhibición al juzgado. Si la negativa no está justificada, el tribunal puede dar valor probatorio a una copia simple o a la versión del solicitante sobre el contenido del documento.

    ¿Cuántos años atrás se pueden comprobar las ventas?

    En general, los que no hayan prescrito: cinco años para reclamar rentas según el Código Civil. La documentación mercantil se conserva seis años, así que puede haber ejercicios en los que falten justificantes.

    Contenido informativo, elaborado por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal. No sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas.

  • Prueba pericial en una SOCIMI: ingresos, reparto y activos

    Prueba pericial en una SOCIMI: ingresos, reparto y activos

    Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026

    La prueba pericial en una SOCIMI permite acreditar ante la AEAT que se cumplen los requisitos del régimen: el 80 % del activo en inmuebles de alquiler, el peso de las rentas y el reparto obligatorio de dividendos. Un informe pericial bien fundado traduce balances y valoraciones en una opinión técnica que puede contrastarse en vía administrativa y judicial.

    Qué debe acreditar una SOCIMI para conservar el régimen

    La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, concede el tipo del cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades a cambio de cumplir un conjunto de condiciones. Algunas son formales y se prueban con un certificado. Otras exigen cálculos y valoraciones que la Inspección puede discutir.

    RequisitoQué exige la leyDónde suele haber discusión
    Inversión (art. 3)Al menos el 80 % del valor del activo en inmuebles urbanos de alquiler, terrenos para promoción y participaciones aptasValor del activo y composición del 80 %
    Rentas (art. 3)Al menos el 80 % de las rentas procede del alquiler y de dividendos de participaciones afectasClasificación de ingresos accesorios
    Permanencia (art. 3)Inmuebles arrendados al menos tres añosCómputo del tiempo de oferta en arrendamiento
    Distribución (art. 6)Dividendos acordados en seis meses desde el cierre y pagados en el mes siguienteCálculo del beneficio distribuible y de la reinversión
    Cotización (art. 4)Acciones nominativas y admitidas a negociación en un mercado regulado o sistema multilateralContinuidad durante todo el período

    Dónde se discute la prueba en una comprobación

    El artículo 3 de la ley calcula el valor del activo con la media de los balances trimestrales del ejercicio. La sociedad puede optar por sustituir el valor contable por el valor de mercado de los elementos, y esa opción se aplica a todos los balances del ejercicio. Aquí la valoración pericial adquiere un papel central, porque la diferencia entre ambos valores puede decidir si se alcanza o no el 80 %.

    La segunda zona de conflicto es la distribución. La ley exige repartir el 100 % de los beneficios procedentes de dividendos de participadas, al menos el 50 % de los beneficios por transmisión de inmuebles y participaciones, y al menos el 80 % del resto. Si no se reparte el beneficio de una venta, debe reinvertirse en el plazo de tres años. Acreditar qué parte del resultado procede de cada fuente exige trazabilidad contable.

    La tercera es la naturaleza de las rentas. Las actividades accesorias deben representar menos del 20 % de las rentas de cada período. La Inspección puede revisar si determinados ingresos, como servicios complementarios o repercusiones, son accesorios o forman parte del alquiler.

    Qué aporta el informe pericial

    El informe no sustituye a la contabilidad. La ordena y la contrasta con criterios técnicos para que el órgano que decide pueda comprobarla. Sus contenidos habituales son los siguientes:

    • Valoración de los inmuebles a valor de mercado para el cálculo del 80 % del activo.
    • Reconstrucción de los balances trimestrales y de su media anual.
    • Clasificación de las rentas por naturaleza y análisis del umbral de actividades accesorias.
    • Cuantificación del beneficio distribuible, de la reinversión y de los dividendos acordados y pagados.
    • Cronología de cada inmueble para comprobar el plazo de tres años de arrendamiento.

    Un perito judicial debe declarar sus fuentes, sus hipótesis y los límites de su trabajo. Esa transparencia permite a la Inspección discrepar con argumentos concretos, y al TEAR o al juez, elegir con criterio entre dos opiniones técnicas.

    Caso práctico ilustrativo: el 80 % del activo

    Las cifras siguientes son un ejemplo ilustrativo. Una SOCIMI presenta un activo de 100 millones de euros a valor contable, con 76 millones en inmuebles de alquiler. Con esos datos, el ratio es del 76 % y no alcanza el 80 %. La sociedad opta por el valor de mercado en todos los balances del ejercicio y encarga una valoración pericial.

    ConceptoValor contableValor de mercado
    Inmuebles de alquiler (millones de euros)76100
    Resto de activos (millones de euros)2424
    Activo total (millones de euros)100124
    Porcentaje de inmuebles sobre el activo76,0 %80,6 %

    El resultado depende de que la valoración sea sólida y de que la opción se aplique de manera coherente a todos los balances del ejercicio. Una valoración sin comparables, sin fecha o sin método expuesto difícilmente soportará una comprobación.

    Prueba pericial en SOCIMI de Madrid, Barcelona, Valencia y Palma

    Las carteras de las SOCIMI se concentran en mercados como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Palma de Mallorca, y cada uno exige comparables propios. Un edificio de oficinas en Madrid, un activo residencial en Barcelona y un inmueble turístico en Baleares no pueden valorarse con los mismos parámetros. El informe debe explicar por qué sus comparables son los adecuados para cada activo.

    Además, las SOCIMI suelen cotizar en mercados como BME Growth, con sede en Madrid, pero su domicilio fiscal puede estar en cualquier comunidad. La reclamación se plantea ante el TEAR competente por ese domicilio y, después, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia correspondiente. En los territorios forales del País Vasco y de Navarra conviene verificar la normativa foral aplicable. ValiTax elabora informes periciales con cobertura nacional.

    Consecuencias de un incumplimiento y valor de la prueba

    El artículo 13 de la ley prevé la pérdida del régimen, entre otros supuestos, por la falta de acuerdo de distribución o de pago de los dividendos, y por el incumplimiento de otros requisitos que no se repare en el ejercicio siguiente. Tras la pérdida, la entidad no puede volver a optar por el régimen hasta que transcurran tres años. Además, el artículo 9 regula un gravamen especial del 19 % sobre dividendos pagados a socios con una participación igual o superior al 5 % que tributen por debajo del 10 %, y del 15 % sobre determinados beneficios no distribuidos.

    La Administración es una parte más del procedimiento. Según la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, quien hace valer un derecho debe probar los hechos que lo sustentan, y la carga de la prueba se reparte. Un informe pericial bien fundado es una prueba reconocida. Su valor como opinión técnica es equiparable al del criterio de la Inspección, y debe recibir la misma consideración en el TEAR, en el TEAC o ante el juez.

    Conclusión

    Para una SOCIMI, cumplir el régimen y poder demostrarlo son dos tareas distintas. Conviene preparar la prueba antes de que llegue una comprobación, con valoraciones actualizadas, balances trimestrales ordenados y una cronología de los activos. Puede ampliar este enfoque con nuestro análisis del peritaje tributario en SOCIMI y con la guía sobre el informe pericial preventivo antes de una inspección.

    Desde la perspectiva jurídica, el equipo de LRB Tax & Legal explica el régimen fiscal especial de las SOCIMI en el Impuesto sobre Sociedades y coordina la defensa con el informe pericial.

    Preguntas frecuentes

    ¿Para qué sirve un informe pericial en una SOCIMI?

    Sirve para acreditar con criterio técnico que la SOCIMI cumple los requisitos del régimen. Valora la cartera a mercado, clasifica las rentas y cuantifica el reparto de dividendos. Así la sociedad dispone de una prueba contrastable cuando la AEAT cuestiona el 80 % del activo, el origen de los ingresos o el cálculo de los dividendos.

    ¿Cómo se calcula el 80 % del activo de una SOCIMI?

    Se calcula con la media de los balances trimestrales del ejercicio. La sociedad puede sustituir el valor contable por el valor de mercado de los elementos, y esa opción se aplica a todos los balances del ejercicio. La ley excluye del cálculo el dinero procedente de ciertas transmisiones dentro del plazo de reinversión.

    ¿Qué dividendos debe repartir una SOCIMI?

    Debe repartir el 100 % de los beneficios procedentes de dividendos de participadas, al menos el 50 % de los beneficios por transmisión de inmuebles y participaciones, y al menos el 80 % del resto. El acuerdo se adopta en los seis meses siguientes al cierre del ejercicio y el pago se realiza en el mes siguiente.

    ¿Cuándo se pierde el régimen fiscal de SOCIMI?

    Se pierde, entre otros casos, si se excluye a la sociedad de negociación, si no se acuerda o paga el dividendo obligatorio, si se renuncia al régimen o si se incumple otro requisito sin repararlo en el ejercicio siguiente. Tras la pérdida, no se puede volver a optar durante al menos tres años.

    ¿Puede la AEAT rechazar un informe pericial de la SOCIMI?

    Puede discrepar de sus conclusiones, pero debe valorarlo y motivar por qué se aparta de él. Un informe con método, datos y fuentes verificables es una prueba reconocida que el TEAR o el juez ponderan según las reglas de la sana crítica, con la misma atención que el criterio de la Inspección.

    Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.

  • Valoración pericial de grandes patrimonios ante Hacienda

    Valoración pericial de grandes patrimonios ante Hacienda

    Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026

    La valoración pericial de grandes patrimonios permite acreditar ante la AEAT el valor de inmuebles, participaciones y activos financieros en el Impuesto sobre el Patrimonio y el ITSGF. Un informe técnico bien fundado documenta cada importe, explica los criterios aplicados y sirve de prueba en una comprobación, en el TEAR o ante el juez.

    Por qué la valoración pericial de grandes patrimonios importa

    El Impuesto sobre el Patrimonio grava el patrimonio neto de las personas físicas a 31 de diciembre. La Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, fija reglas de valoración propias para cada tipo de bien. Esas reglas no siempre coinciden con el valor económico real.

    Además, desde la Ley 38/2022, de 27 de diciembre, existe el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF). Grava el patrimonio neto superior a 3.000.000 de euros con tipos del 1,7 %, el 2,1 % y el 3,5 %, y permite deducir la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio efectivamente satisfecha. Cualquier diferencia de valoración se traslada a la cuota de ambos tributos.

    El Plan Anual de Control Tributario y Aduanero 2026, aprobado por Resolución de 11 de marzo de 2026 de la Dirección General de la AEAT, menciona de forma expresa a las personas físicas con patrimonios relevantes y al ITSGF entre sus líneas de comprobación. Conviene, por tanto, que los valores declarados estén respaldados por documentación técnica.

    Reglas de valoración y dónde interviene el perito

    La ley no deja libertad para elegir el método. El perito no sustituye esas reglas: comprueba que se han aplicado bien, reconstruye los datos de partida y acredita los elementos que la Administración discute.

    Inmuebles

    El artículo 10 de la Ley 19/1991 toma el mayor de tres importes: el valor catastral, el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio o valor de adquisición. El informe pericial resulta útil para documentar el valor de adquisición, las cargas que lo minoran y la correcta identificación de cada inmueble. También lo es cuando la Administración atribuye un valor comprobado que no responde al estado real del bien. Para esos casos, nuestro análisis de la valoración de inmuebles a efectos fiscales detalla la metodología.

    Acciones y participaciones

    Las cotizadas se valoran por su negociación media del cuarto trimestre (artículo 15). Las no cotizadas siguen el artículo 16: si el balance está auditado con informe favorable, se toma el valor teórico del último balance aprobado. En otro caso, se toma el mayor entre el valor nominal, el valor teórico y la capitalización al 20 % del beneficio medio de los tres ejercicios anteriores.

    Aquí el perito aporta más valor. Depura el balance, detecta partidas mal contabilizadas, concilia el patrimonio neto con la realidad y calcula el beneficio medio con criterios homogéneos. Sobre este punto puede ampliarse en la valoración pericial de participaciones no cotizadas.

    Empresa familiar y exención

    El artículo 4.Ocho de la Ley 19/1991 exime las participaciones en entidades que no tengan como actividad principal la gestión de un patrimonio, cuando se cumplen requisitos de participación y de funciones directivas. La exención es proporcional a los activos necesarios para la actividad. Un informe que clasifique los activos como afectos o no afectos es determinante para fijar ese porcentaje. Puede consultarse también nuestra guía sobre el perito tributario en el Impuesto sobre el Patrimonio y el ITSGF.

    Residencia y diferencias autonómicas en Madrid, Barcelona, Valencia y Palma

    La comunidad autónoma de residencia habitual determina la normativa aplicable al Impuesto sobre el Patrimonio en las comunidades de régimen común. Las diferencias son relevantes. Cataluña mantiene un mínimo exento de 500.000 euros, mientras que Baleares lo eleva hasta 3.000.000 de euros. Madrid y Andalucía, entre otras, aplican bonificaciones autonómicas que reducen la cuota, con efectos distintos en el ITSGF.

    País Vasco y Navarra disponen de régimen foral y regulan su propio impuesto. Por eso, quien traslada su residencia entre Madrid, Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca, Marbella o Bilbao debe documentar con rigor dónde reside realmente. Estas cifras autonómicas cambian con frecuencia, por lo que deben verificarse para cada devengo.

    La residencia habitual en España se define en el artículo 9 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF: más de 183 días en el año natural o localización en España del núcleo principal de intereses económicos. Se presume, salvo prueba en contrario, que reside en España quien tiene allí al cónyuge no separado y a los hijos menores dependientes.

    Un perito puede reconstruir la permanencia, ordenar los vínculos personales y económicos y elaborar un informe sobre el centro de intereses. Ese informe no es una garantía, pero ofrece a la Inspección una versión técnica contrastable.

    Cómo se defiende un valor ante la AEAT, el TEAR y los tribunales

    La Administración es una parte más del procedimiento. El contribuyente tiene derecho a aportar sus pruebas, y la carga de la prueba se reparte según quién afirme cada hecho. Un informe pericial fundado es prueba reconocida, y debe recibir la misma consideración como opinión técnica que el criterio de la Inspección.

    1. En la comprobación, se aporta el informe junto con las alegaciones y la documentación de soporte.
    2. Si la Administración comprueba valores, el interesado puede promover la tasación pericial contradictoria dentro del plazo del primer recurso o reclamación que proceda contra la liquidación (artículo 135 de la Ley General Tributaria).
    3. En la vía económico-administrativa, el informe se presenta ante el TEAR competente: Madrid, Cataluña, Comunitat Valenciana, Illes Balears, Canarias u otro, según el domicilio fiscal, y después ante el TEAC.
    4. En el recurso contencioso-administrativo, el perito puede ratificar el informe y responder a las preguntas del tribunal competente (el Tribunal Superior de Justicia o la Audiencia Nacional, según el acto).

    Las actuaciones inspectoras tienen una duración máxima de 18 meses, ampliable a 27 en los supuestos legales (artículo 150 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria). Encargar el informe al inicio evita decisiones precipitadas.

    Caso práctico ilustrativo

    Los importes siguientes son un ejemplo ilustrativo y no corresponden a un caso real. Una persona residente en Madrid declara participaciones de una sociedad no auditada: nominal de 1.000.000 de euros, valor teórico de 2.400.000 euros y beneficios de 300.000, 500.000 y 400.000 euros en los tres últimos ejercicios.

    CriterioImporte
    Valor nominal1.000.000 €
    Valor teórico2.400.000 €
    Capitalización al 20 % del beneficio medio (400.000 €)2.000.000 €
    Valor a declarar (el mayor)2.400.000 €

    Si el perito acredita que el patrimonio neto contiene una provisión mal registrada de 300.000 euros, el valor teórico corregido sería de 2.700.000 euros. Esa precisión importa: en el ITSGF, cada millón de euros situado en el tramo del 2,1 % supone 21.000 euros de cuota antes de deducciones. El informe documenta el dato; la decisión sobre cómo declararlo corresponde al contribuyente y a su asesor.

    Riesgos y sanciones por valorar mal

    Declarar un valor inferior al que corresponde puede dar lugar a una regularización con intereses de demora y a un expediente sancionador. La Ley General Tributaria distingue entre infracciones leves, graves y muy graves (artículos 191 a 206). La existencia de discrepancia razonable o de error excusable se analiza caso por caso (artículo 179), y los informes previos ayudan a acreditar la diligencia del contribuyente.

    Conclusión

    Una valoración pericial de grandes patrimonios no sustituye la norma, pero ordena los datos y respalda cada importe con método. Para un enfoque jurídico de la residencia y la planificación, puede consultarse la guía de LRB sobre la valoración de bienes en el Impuesto sobre el Patrimonio. ValiTax elabora informes periciales en todo el territorio nacional, adaptados a la comunidad y al tribunal competente.

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué es una valoración pericial de grandes patrimonios?

    Es un informe técnico que determina y documenta el valor de los bienes de una persona con patrimonio elevado. Aplica las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio y del ITSGF, y sirve de prueba ante la AEAT o los tribunales.

    ¿Desde qué patrimonio se paga el ITSGF?

    El ITSGF grava el patrimonio neto superior a 3.000.000 de euros, con un mínimo exento de 700.000 euros. Se aplican tipos del 1,7 %, el 2,1 % y el 3,5 %, y se deduce la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio efectivamente pagada.

    ¿Cómo se valoran las participaciones no cotizadas en el Impuesto sobre el Patrimonio?

    Con balance auditado y opinión favorable, se usa el valor teórico del último balance aprobado. Sin él, se toma el mayor entre el valor nominal, el valor teórico y la capitalización al 20 % del beneficio medio de tres ejercicios.

    ¿Puede la Administración discutir el valor de un inmueble declarado?

    Sí. Para los inmuebles se toma el mayor entre el valor catastral, el valor comprobado por la Administración y el precio de adquisición. El contribuyente puede aportar un informe pericial y, si procede, promover la tasación pericial contradictoria.

    ¿Influye la comunidad autónoma en el valor del patrimonio?

    No cambia el valor de los bienes, pero sí la cuota. La comunidad de residencia habitual fija el mínimo exento, la tarifa y las bonificaciones, y por ello la Administración puede comprobar dónde reside realmente el contribuyente.

    Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.

  • Precio de venta de participaciones: informe pericial

    Precio de venta de participaciones: informe pericial

    Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026

    El precio de venta de participaciones no cotizadas no siempre coincide con el valor que la norma fiscal toma como referencia. Si el precio pactado es inferior, la Administración puede regularizar la diferencia. Un informe pericial de valoración acredita el valor de mercado con método, datos y análisis verificables, y respalda la posición del vendedor y del comprador.

    Precio de venta de participaciones y valor de referencia fiscal

    Cuando una persona física transmite acciones o participaciones no admitidas a negociación, el artículo 37.1.b de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, fija como valor de transmisión el mayor de tres importes: el precio pactado, el valor teórico resultante del balance del último ejercicio cerrado antes del devengo, y el que resulte de capitalizar al 20 % el promedio de los resultados de los tres ejercicios sociales cerrados antes del devengo.

    Esa regla implica que el precio de venta de participaciones pactado entre las partes es solo uno de los tres referentes. Si el balance o los resultados arrojan un valor superior, la ganancia patrimonial del vendedor se calcula sobre este último, aunque el comprador haya pagado menos. De ahí la importancia de analizar, antes de firmar, si el precio acordado resiste la comparación con los otros dos.

    Cuándo la diferencia entre precio y valor se convierte en regularización

    La diferencia en el precio de venta de participaciones suele aflorar en una comprobación, bien por el cruce de la declaración del vendedor con las cuentas anuales de la sociedad, bien por el análisis del precio en operaciones entre familiares, socios o entidades del mismo grupo. Los supuestos más habituales son:

    • Ventas entre socios o familiares con un precio notoriamente inferior al valor teórico.
    • Ventas a sociedades vinculadas, sujetas además al artículo 18 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades y al artículo 41 de la Ley del IRPF.
    • Operaciones con precio aplazado o variable, donde el importe efectivo depende de hitos futuros.
    • Transmisiones en las que parte del valor se justifica por pasivos o contingencias que no figuran en el balance.

    Cuando la diferencia es muy significativa y existe voluntad de beneficiar a la parte adquirente, la Administración puede además plantear que se trata de una liberalidad parcial, con efectos en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El análisis depende de los hechos concretos y de la prueba que se aporte.

    Cómo valora el perito el precio de venta de participaciones

    El perito no se limita a sustituir una cifra por otra. Reconstruye el valor de la sociedad en la fecha de la operación y explica por qué el precio acordado es, o no, coherente con ese valor. Los métodos más utilizados son:

    • Descuento de flujos de caja (DCF): proyecta los flujos libres y los descuenta a una tasa que refleja el riesgo del negocio.
    • Múltiplos de mercado: aplica ratios de compañías o transacciones comparables, con los ajustes necesarios por tamaño y liquidez.
    • Método patrimonial ajustado: corrige los valores contables para reflejar el valor razonable de activos y pasivos.

    En la práctica se combinan varios métodos y se contrastan los resultados. El informe debe explicar las hipótesis, la normalización de resultados, el tratamiento de la deuda neta y de los pasivos contingentes, y los descuentos o primas aplicados por falta de liquidez o por control. Sobre la metodología general puede consultarse nuestro análisis de la valoración pericial de participaciones sociales no cotizadas.

    El informe pericial como prueba ante la Inspección y los tribunales

    Los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, distribuyen la carga de la prueba y admiten cualquier medio válido en Derecho. El dictamen pericial es uno de ellos. La Administración es una parte más del procedimiento, y un informe riguroso merece la misma consideración que el criterio de los órganos de comprobación; el órgano económico-administrativo o el juez deben motivar por qué se apartan de sus conclusiones.

    Si el valor procede de una comprobación de valores del artículo 57, el contribuyente puede promover la tasación pericial contradictoria del artículo 135, dentro del plazo del primer recurso o reclamación contra la liquidación. El informe previo facilita esa vía, porque ya contiene el análisis técnico que se contrapondrá al del perito de la Administración, como explicamos en nuestro artículo sobre la tasación pericial contradictoria.

    Caso práctico ilustrativo

    Imaginemos a un socio que vende el 30 % de una sociedad limitada por 600.000 euros. Su coste de adquisición fue de 300.000 euros. Las cifras son ilustrativas. El patrimonio neto del último balance cerrado es de 2.500.000 euros, de modo que el valor teórico del 30 % es de 750.000 euros. Los resultados de los tres últimos ejercicios fueron de 180.000, 210.000 y 240.000 euros, con una media de 210.000 euros. Capitalizada al 20 %, la media da 1.050.000 euros, y el 30 % equivale a 315.000 euros.

    El mayor de los tres importes es 750.000 euros. La ganancia que habría declarado el vendedor con el precio pactado es de 300.000 euros; con el valor de referencia sería de 450.000 euros. Con un tipo medio ilustrativo del 21 %, la diferencia de cuota rondaría los 31.500 euros, más intereses de demora.

    En este escenario, el análisis pericial del precio de venta de participaciones puede documentar circunstancias relevantes, como una deuda financiera elevada o una contingencia no contabilizada, que expliquen por qué el valor económico del 30 % se sitúa en una cifra próxima al precio acordado. El informe no modifica la regla legal, pero ordena la prueba y permite discutir con datos qué parte de la diferencia está justificada.

    Regularización voluntaria, plazos y sanciones

    Si el vendedor advierte la diferencia en el precio de venta de participaciones antes de cualquier requerimiento, puede presentar una declaración complementaria o extemporánea conforme al artículo 27 de la Ley General Tributaria, con recargos pero sin sanción. Tras una actuación de la Administración, el derecho a liquidar prescribe a los cuatro años (artículos 66 a 70), las actuaciones inspectoras duran como regla 18 meses, ampliables a 27 en los supuestos del artículo 150, y las infracciones se tipifican en los artículos 191 a 206.

    Dos preceptos ayudan al contribuyente. El artículo 179.2.d) excluye la responsabilidad cuando se actúa amparándose en una interpretación razonable de la norma, y el artículo 188 prevé reducciones de la sanción por conformidad y pronto pago. Un informe elaborado en el momento de la operación contribuye a demostrar la diligencia del contribuyente.

    Precio de venta de participaciones en Madrid, Barcelona, Palma y el resto de España

    ValiTax elabora informes de valoración con cobertura en toda España. Las operaciones de compraventa de sociedades se concentran especialmente en Madrid y Barcelona, aunque también son frecuentes en Valencia, Bilbao, Sevilla, Málaga o Palma de Mallorca. La residencia del vendedor determina la Administración competente; las reclamaciones se resuelven en el Tribunal Económico-Administrativo Regional que corresponda y sus resoluciones se recurren ante el Tribunal Superior de Justicia.

    Si la diferencia entre precio y valor se recalifica como liberalidad, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones depende de la comunidad autónoma, y existen diferencias notables: Madrid, por ejemplo, bonifica el 99 % de la cuota en donaciones a cónyuge, descendientes y ascendientes. En el País Vasco y Navarra, las Haciendas Forales aplican su propia normativa, y en Canarias deben tenerse en cuenta las particularidades de su régimen propio.

    Conclusión

    El precio de venta de participaciones debe analizarse con la misma atención que cualquier otra cláusula de la operación. Comparar el precio con los tres valores de referencia, documentar las circunstancias que lo explican y contar con un informe pericial fechado permite afrontar una comprobación con datos. Quien prepare una venta de este tipo puede coordinar el dictamen con su asesor fiscal antes de la firma, no después. Desde el enfoque jurídico-tributario, LRB Tax & Legal analiza qué conviene revisar en la compraventa en su artículo sobre la due diligence fiscal en operaciones de M&A.

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué valor se toma al vender participaciones no cotizadas en el IRPF?

    El mayor de tres importes: el precio pactado, el valor teórico del último balance cerrado antes del devengo y el resultado de capitalizar al 20 % la media de los resultados de los tres últimos ejercicios. Así lo dispone el artículo 37.1.b de la Ley del IRPF para acciones y participaciones no admitidas a negociación.

    ¿Puede la Hacienda cuestionar un precio inferior al valor de mercado?

    Sí. Puede regularizar la ganancia patrimonial del vendedor sobre el valor de referencia legal y, en operaciones vinculadas, aplicar además la valoración de mercado. Si hay voluntad de beneficiar al comprador, puede plantear una liberalidad parcial en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, según los hechos acreditados.

    ¿Para qué sirve un informe pericial en la venta de una sociedad?

    Sirve para acreditar con método el valor de mercado de la sociedad y explicar el precio pactado. Documenta hipótesis, ajustes por deuda o contingencias y descuentos aplicados. Es un medio de prueba reconocido que la Administración y los tribunales deben valorar y, si lo rechazan, motivar.

    ¿Cuándo conviene encargar la valoración?

    Antes de fijar el precio de venta de participaciones y firmar el contrato. Un informe contemporáneo a la operación tiene más fuerza que uno reconstruido después de un requerimiento. También es útil si el precio es aplazado o variable, o si comprador y vendedor están vinculados, porque esos casos son los que más se revisan.

    ¿Se puede discutir una valoración administrativa de las participaciones?

    Sí. Si procede de una comprobación de valores, cabe promover la tasación pericial contradictoria en el plazo del primer recurso o reclamación contra la liquidación. También puede aportarse un informe pericial en las alegaciones y en la vía económico-administrativa o judicial.

    Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.

  • Peritaje renta variable facturación Palma de Mallorca

    Peritaje renta variable facturación Palma de Mallorca

    El peritaje de la renta variable según la facturación en Palma de Mallorca verifica las ventas de un local cuando la renta depende de ellas. Debe tener en cuenta la estacionalidad turística, las ventas a visitantes y la forma de cobro. El perito concilia TPV, IVA y contabilidad para fijar la renta realmente debida.

    En Palma, la facturación de muchos locales cambia mucho entre temporada alta y baja. Esa variación hace que una pequeña desviación mensual pueda parecer normal y, sin embargo, tenga efecto relevante al cierre del año. El peritaje distingue la oscilación legítima de la omisión de ventas.

    Peritaje renta variable facturación Palma de Mallorca: concepto y base legal

    El peritaje es un dictamen técnico que reconstruye la facturación de un local en un periodo y calcula con ella la renta pactada. Se utiliza para reclamar diferencias o para defenderse de una reclamación. En ambos casos parte del contrato y de los datos económicos.

    El arrendamiento de local de negocio se rige por la voluntad de las partes, según el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Después se aplica el título III de esa ley y, de forma supletoria, el Código Civil. Las cláusulas de renta variable son, por tanto, plenamente válidas si se pactan con claridad.

    Esa claridad importa. Cuando una cláusula es dudosa, el artículo 1288 del Código Civil impide que la interpretación favorezca a quien la redactó, y el artículo 1285 obliga a leer todas las cláusulas en conjunto.

    Particularidades de la facturación en Palma

    Estacionalidad y liquidación de la renta

    Muchos contratos liquidan la renta variable por trimestres o por años naturales. La estacionalidad complica esas liquidaciones, porque una renta mínima mensual puede quedar muy por encima del porcentaje en invierno y muy por debajo en verano. El contrato debe decir si la comparación entre mínimo y porcentaje se hace mes a mes o con el total anual.

    Ventas a visitantes y medios de cobro

    Los locales orientados al turismo cobran con tarjetas extranjeras, pagos móviles y, en ocasiones, efectivo. El perito comprueba que todos esos canales llegan a los cierres de TPV y a la contabilidad. También analiza si existen ventas a viajeros no residentes con devolución del IVA, y cómo las trata el contrato.

    Otros canales

    Hoy es habitual vender por web, por plataformas de reserva o mediante vales. Un contrato bien redactado indica si esas ventas cuentan como ventas del local. Si no lo indica, el perito debe exponer ambas lecturas y cuantificar la diferencia entre ellas.

    Requisitos para que el peritaje sea útil

    • Definición de ventas: brutas o netas, con o sin IVA, y deducciones admitidas (devoluciones, descuentos, propinas).
    • Periodo de liquidación: mensual, trimestral o anual, y reglas de regularización.
    • Datos accesibles: cierres de TPV, facturas, tickets, libros y declaraciones de IVA.
    • Derecho de información: obligación de comunicar ventas con una periodicidad concreta.
    • Independencia: el perito no puede tener relación con ninguna de las partes.

    Procedimiento y plazos

    1. Estudio del contrato y de sus modificaciones: renta mínima, porcentaje, periodo y definición de ventas.
    2. Solicitud de documentación por escrito, con relación de ejercicios y meses.
    3. Análisis mensual de ventas, con comparación de temporadas y detección de saltos anómalos.
    4. Conciliación de TPV, contabilidad, IVA y bancos.
    5. Cálculo de la renta y de la diferencia con lo abonado.
    6. Dictamen con metodología, hipótesis y limitaciones.

    En cuanto a los plazos, las acciones para exigir rentas prescriben a los cinco años (artículo 1966 del Código Civil). Una reclamación escrita interrumpe la prescripción (artículo 1973). Si hay demanda, el dictamen del perito de parte se acompaña a ella (artículo 336 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

    Caso práctico con cifras ilustrativas

    Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas. Un local de souvenirs y moda en Palma paga el 9 % de las ventas netas, con una renta mínima de 2.500 euros al mes. El contrato compara cada año el total pagado con el 9 % de las ventas anuales.

    PeriodoVentas comunicadasVentas según peritaje
    Temporada baja (6 meses)120.000 €120.000 €
    Temporada alta (6 meses)300.000 €345.000 €
    Total anual420.000 €465.000 €
    9 % sobre el total37.800 €41.850 €

    La renta mínima anual es de 30.000 euros, por lo que la renta debida es la variable. La diferencia asciende a 4.050 euros. En el ejemplo, el perito la atribuye a ventas con pago móvil no volcadas al sistema de cierre y a varios días con cierres anulados en verano.

    Riesgos habituales

    • Para el arrendador: asumir que una caída invernal es normal sin comprobarla frente al histórico.
    • Para el arrendatario: cierres anulados o devoluciones masivas que parezcan manipulación sin explicación documentada.
    • Contractuales: periodos de comparación ambiguos que cambian por completo el resultado.
    • Procesales: un informe sin hipótesis explícitas es fácil de rebatir.

    Criterios de valoración y jurisprudencia

    El juez valora el dictamen con las reglas de la sana crítica (artículo 348 LEC). El perito debe prometer o jurar que actúa con la mayor objetividad posible y que conoce las consecuencias penales de faltar a ese deber (artículo 335.2 LEC).

    La carga de probar la diferencia corresponde al que la reclama (artículo 217 LEC). Por eso conviene que el peritaje exponga con claridad cada hipótesis, cada fuente y cada cálculo, para que pueda reproducirse. No citamos sentencias concretas: la doctrina sobre estas cláusulas es casuística.

    La fiscalidad de las islas introduce además matices que conviene revisar con el asesor, como se detalla en la página sobre fiscalidad especial de las Islas Baleares. Para ordenar la documentación contable puede resultar útil el artículo sobre el informe pericial contable y fiscal. Si el conflicto afecta a más de un local, los informes jurídico-empresariales ayudan a unificar criterios. Y para ver el enfoque en otras ciudades, puede leerse el artículo sobre la auditoría de ventas en locales comerciales de Barcelona o sobre el informe pericial de renta variable en Madrid.

    Conclusión

    En Palma, la estacionalidad obliga a un peritaje más fino que en otros mercados, porque la normalidad cambia cada mes. Un buen informe compara, concilia y explica. Antes de reclamar o de responder a una reclamación, conviene revisar el contrato y reunir las ventas de al menos dos temporadas completas.

    Preguntas frecuentes

    ¿Cómo afecta la estacionalidad turística a la renta variable?

    Afecta a la comparación entre la renta mínima y el porcentaje sobre ventas. Si el contrato compara mes a mes, el invierno suele pagar el mínimo; si compara el total anual, el verano compensa. Debe decirlo la cláusula.

    ¿Qué ventas se incluyen en la renta variable de un local?

    Las que defina el contrato. Normalmente las ventas realizadas en el local y, a veces, las online recogidas en tienda. Conviene fijar si son brutas o netas de IVA y qué deducciones se admiten.

    ¿Cuándo se necesita un perito para comprobar las ventas del local?

    Cuando hay discrepancia entre la renta pagada y la que el propietario cree debida, o antes de iniciar una reclamación. El perito cuantifica la diferencia y aporta un dictamen utilizable ante un juzgado.

    ¿Cuánto tarda un peritaje de ventas de un local?

    Depende del volumen de datos y de la colaboración del arrendatario. Con documentación completa y pocos ejercicios puede resolverse en pocas semanas; si hay que reclamar datos o revisar varios años, el plazo se alarga.

    ¿Puede el arrendatario pedir un peritaje si cree que le reclaman de más?

    Sí. El arrendatario puede encargar un dictamen de parte para contrastar la cifra del propietario y aportarlo con la contestación a la demanda, o en una negociación previa, con las mismas exigencias de objetividad.

    Contenido informativo, elaborado por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal. No sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas.

  • Informe pericial en operaciones con paraísos fiscales

    Informe pericial en operaciones con paraísos fiscales

    Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026

    El informe pericial en operaciones con paraísos fiscales es la prueba técnica de que la operación existe y se pactó a precio de mercado. Sin ella, la AEAT puede negar la deducción del gasto y regularizar la cuota del Impuesto sobre Sociedades. La ley habla hoy de jurisdicciones no cooperativas.

    De paraíso fiscal a jurisdicción no cooperativa: qué lista se aplica

    Desde la Ley 11/2021, de 9 de julio, el concepto legal ya no es «paraíso fiscal», sino jurisdicción no cooperativa. Los criterios figuran en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal. Atienden a la falta de intercambio efectivo de información, a la existencia de vehículos extraterritoriales y a una tributación nula o considerablemente inferior a la española.

    La relación de países la fija la Orden HFP/115/2023, de 9 de febrero. La Orden HAC/649/2026, de 21 de junio, publicada en el BOE de 27 de junio de 2026, la modificó. Excluyó a Barbados, Dominica, Gibraltar, Seychelles y Trinidad y Tobago, y al régimen offshore de Samoa. Añadió el régimen de sociedades holding internacionales de la Federación Rusa, con efectos seis meses después.

    Por eso el primer trabajo del perito consiste en fijar qué versión de la lista regía en el periodo impositivo revisado. Puede consultarse la relación vigente de jurisdicciones no cooperativas en la sede de la AEAT.

    Cuándo conviene un informe pericial en operaciones con paraísos fiscales

    No toda operación con una jurisdicción de la lista exige un dictamen. Resulta aconsejable cuando la Administración cuestiona la realidad económica del pago o la sustancia de la contraparte. También cuando existe vinculación entre las partes y debe justificarse el precio.

    • Pagos por servicios (gestión, intermediación, consultoría o comisiones) a entidades situadas en la jurisdicción.
    • Operaciones de compraventa, financiación o cesión de activos con sociedades vinculadas.
    • Requerimientos de la Inspección sobre contratos, entregables y trazabilidad bancaria.
    • Propuestas de regularización que rechazan el gasto o ajustan el precio de la operación.
    • Reclamaciones ante el TEAR o el TEAC y recursos contencioso-administrativos.

    El gasto de servicios y el artículo 15 de la LIS: quién debe probar

    El artículo 15, letra g), de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, no admite como deducibles los gastos de servicios correspondientes a operaciones realizadas con residentes en estas jurisdicciones. La norma incluye una salida: el contribuyente puede probar que el gasto responde a una operación efectivamente realizada.

    La carga de esa prueba recae en quien la invoca. Así lo establece el artículo 105 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y el artículo 106 remite a las normas del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El informe pericial ordena y documenta esa prueba con un método verificable.

    Qué analiza el perito: realidad, sustancia y valor de mercado

    Realidad de la operación

    El perito reconstruye la operación desde el contrato hasta el pago. Examina entregables, comunicaciones, horas dedicadas, facturas y movimientos bancarios. La coherencia entre estos elementos es lo que convierte un gasto discutido en un gasto acreditado.

    Sustancia y capacidad de la contraparte

    La Inspección suele preguntarse si la entidad extranjera podía prestar realmente el servicio. El informe valora sus medios personales y materiales, su experiencia y su dependencia del grupo. Una sociedad sin estructura difícilmente justifica honorarios elevados.

    Valor de mercado

    Si las partes están vinculadas, el artículo 18 de la LIS exige valorar la operación por su valor normal de mercado. El perito selecciona el método adecuado, como el precio libre comparable o el coste incrementado, y documenta los comparables empleados.

    Cuestión que plantea la AEATQué aporta el informe pericialSoporte habitual
    ¿Se prestó el servicio?Reconstrucción cronológica y análisis de entregablesContratos, correos, informes, registros de horas
    ¿Era necesario para la actividad?Vinculación del servicio con los ingresos y la estrategiaPlan de negocio, memorias, actas
    ¿Podía prestarlo la contraparte?Análisis de medios y sustanciaCuentas anuales, plantilla, registros mercantiles
    ¿El precio es de mercado?Estudio de comparables y método de valoraciónBases de datos, ofertas de terceros
    ¿Se pagó realmente?Trazabilidad bancaria y conciliación contableExtractos, asientos, justificantes de pago

    Valor probatorio del informe ante la AEAT, el TEAR y los tribunales

    El dictamen de peritos está previsto en los artículos 335 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El artículo 348 dispone que se valora según las reglas de la sana crítica. No es un trámite accesorio, sino una opinión técnica motivada.

    La Administración es una parte más del procedimiento y su criterio también es una opinión técnica. Un informe bien fundado merece la misma consideración que los informes de la Inspección, tanto ante el TEAR y el TEAC como ante el juez. Lo decisivo es su método, su documentación y su coherencia con los hechos.

    El informe también ayuda a defender la ausencia de culpabilidad. El artículo 179.2.d) de la LGT excluye la responsabilidad cuando el obligado actuó amparándose en una interpretación razonable de la norma. Sobre este punto puede ampliarse en nuestro análisis del informe pericial para impugnar sanciones.

    Ejemplo numérico ilustrativo

    Una sociedad con domicilio en Madrid contrata servicios de intermediación comercial con una entidad radicada en una jurisdicción incluida en la lista. Paga 120.000 euros al año. La Inspección rechaza el gasto por falta de prueba de la operación.

    Al tipo general del 25 %, la cuota regularizada sería de 30.000 euros, más intereses de demora. Si se apreciara infracción, la sanción mínima del artículo 191 de la LGT rondaría el 50 % de la cuota, es decir, 15.000 euros. Las reducciones del artículo 188 pueden rebajarla. Estas cifras son ilustrativas y no sustituyen el análisis de un caso real.

    Con un informe pericial que acredite los entregables, la capacidad del prestador y el precio de mercado, la defensa deja de basarse en afirmaciones. Pasa a apoyarse en una prueba contrastable que el órgano revisor puede ponderar.

    Informe pericial en Madrid, Barcelona, Palma y el resto de España

    El órgano competente depende del domicilio fiscal del contribuyente. Una empresa de Madrid, Barcelona, Valencia o Palma de Mallorca reclamará ante el TEAR de su comunidad autónoma. El recurso contencioso-administrativo corresponde después a la Sala del Tribunal Superior de Justicia que proceda, o a la Audiencia Nacional si el acto procede de órganos centrales.

    Hay particularidades territoriales. En el Campo de Gibraltar, en la provincia de Cádiz, la salida de Gibraltar de la lista desde el 28 de junio de 2026 modifica el análisis de los periodos posteriores. En el País Vasco y Navarra, las Haciendas Forales aplican su propia normativa, por lo que el estudio debe adaptarse.

    Los informes periciales de ValiTax se elaboran para clientes de toda España, con independencia de dónde esté situada la contraparte extranjera.

    Conclusión

    Operar con una jurisdicción no cooperativa no es ilícito, pero traslada al contribuyente la carga de demostrar que la operación es real, necesaria y se pactó en condiciones de mercado. Un informe pericial riguroso convierte esa carga en un expediente ordenado y verificable. Para completar el análisis jurídico, puede consultarse el artículo sobre las consecuencias fiscales de las jurisdicciones no cooperativas. También resulta útil el estudio del perito tributario en inspecciones.

    Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.

    Preguntas frecuentes

    ¿Siguen existiendo los paraísos fiscales en la normativa española?

    Desde la Ley 11/2021, la normativa utiliza el concepto de jurisdicción no cooperativa. Las referencias antiguas a paraísos fiscales se entienden hechas a esta definición, que se concreta en una lista aprobada por orden ministerial.

    ¿Qué gasto no es deducible por operar con una jurisdicción no cooperativa?

    El artículo 15.g) de la LIS excluye los gastos de servicios correspondientes a operaciones con residentes en estas jurisdicciones. El contribuyente conserva la posibilidad de deducirlos si prueba que corresponden a una operación efectivamente realizada.

    ¿Quién debe probar que la operación fue real?

    Corresponde al contribuyente, conforme al artículo 105 de la Ley General Tributaria. La Administración puede comprobar y cuestionar la prueba, pero quien invoca el derecho a deducir debe acreditar los hechos que lo sustentan.

    ¿Tiene el informe pericial el mismo valor que el criterio de la Inspección?

    Es una opinión técnica motivada que debe valorarse según la sana crítica y merece la misma consideración que el criterio de la Inspección. Su peso depende del método, la documentación y la coherencia con los hechos acreditados.

    ¿Cuándo conviene encargar el informe pericial?

    Conviene encargarlo antes de contestar a un requerimiento o presentar alegaciones, cuando la Inspección cuestiona la realidad del servicio o el precio. Cuanto antes se ordene la prueba, más margen existe para completar la documentación.

  • Informe pericial en empresas de transporte: dietas y flota

    Informe pericial en empresas de transporte: dietas y flota

    Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026

    El informe pericial en empresas de transporte es el dictamen técnico que acredita la realidad y el importe de las dietas, los costes de la flota, el IVA soportado y la relación con los transportistas subcontratados. Sirve de prueba ante la AEAT, el TEAR y los tribunales cuando la Administración cuestiona esas partidas en una regularización.

    Por qué el transporte y la logística generan discrepancias

    El transporte por carretera combina una elevada intensidad en gastos, mucho efectivo en ruta y un uso intensivo de subcontratación. Cada elemento crea un punto de fricción con la Inspección, que dispone de cruces de información sobre combustible, peajes, tacógrafos y cotizaciones.

    • Dietas y gastos de viaje de los conductores, exentos solo si se cumplen los requisitos reglamentarios.
    • Amortización, arrendamiento y deducción del IVA de camiones, furgonetas y vehículos de uso mixto.
    • Subcontratación de transportistas autónomos y riesgo de falsos autónomos.
    • Precios de los servicios entre empresas del mismo grupo o con socios.

    En todas estas materias la discusión depende de la prueba, y un informe pericial ordena los datos operativos para convertirlos en argumentos tributarios.

    Base legal de las partidas más discutidas

    Las dietas se regulan en el artículo 9 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, del Reglamento del IRPF. La asignación para manutención queda exceptuada de gravamen hasta unos importes diarios: 26,67 euros sin pernocta y 53,34 euros con pernocta en territorio español, y 48,08 y 91,35 euros en el extranjero. Es imprescindible acreditar el día, el lugar y el motivo del desplazamiento.

    En cuanto al IVA, la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, limita en su artículo 95 la deducción de determinados vehículos, de modo que debe probarse su afectación real a la actividad. Respecto a los transportistas autónomos, la Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del trabajo autónomo, define en su artículo 11 al autónomo económicamente dependiente como el que obtiene al menos el 75 % de sus ingresos de un solo cliente.

    Por último, el procedimiento y la prueba se rigen por la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que reparte la carga probatoria en su artículo 105 y admite la prueba pericial en el artículo 106.

    Qué acredita el perito en una empresa de transporte

    El perito no sustituye a la documentación operativa. La utiliza para reconstruir la actividad y demostrar que lo declarado es coherente con ella. La tabla resume los análisis más habituales.

    CuestiónAnálisis pericialFuentes de datos
    Dietas de conductoresReconstrucción de rutas, días de desplazamiento y pernoctasTacógrafo, cartas de porte, peajes, hojas de ruta
    Costes de la flotaCoste por kilómetro, vida útil y amortización razonableContratos de renting, mantenimiento, combustible
    IVA de vehículosAfectación a la actividad y uso exclusivo o mixtoFichas técnicas, itinerarios, registros de uso
    Transportistas subcontratadosAutonomía real y medios propios del colaboradorContratos, facturas, titularidad del vehículo, clientes

    Con este método, el informe transforma datos dispersos en una explicación verificable. Además, permite detectar errores propios antes de que lo haga la Inspección.

    Informe pericial en empresas de transporte de Madrid, Zaragoza y Valencia

    La logística española se concentra en nodos como el área de Madrid, la plataforma logística de Zaragoza, los puertos de Valencia y Barcelona y el entorno de Bilbao. La empresa que opera desde cualquiera de ellos recurre ante el TEAR de su comunidad y, en la vía judicial, ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente.

    Hay especialidades territoriales. En Bizkaia, Gipuzkoa, Álava y Navarra se aplican regímenes forales propios, y en Canarias el transporte de bienes tributa por IGIC y no por IVA, lo que cambia el análisis. ValiTax elabora informes periciales para empresas de toda España, con independencia del lugar donde estén domiciliadas.

    Procedimiento y plazos

    El encargo puede producirse de forma preventiva, durante la inspección o una vez notificada la liquidación. En transporte conviene actuar pronto, porque los registros del tacógrafo y los datos de flota tienen plazos de conservación y se pierden con facilidad.

    1. Definición del alcance y de las partidas cuestionadas.
    2. Recogida de datos operativos, contables y contractuales.
    3. Reconstrucción de rutas, costes y relaciones con colaboradores.
    4. Emisión del dictamen y aportación en alegaciones o en el recurso.
    5. Ratificación del perito, si procede.

    Recuerde que el procedimiento inspector dura, con carácter general, 18 meses, ampliables a 27, conforme al artículo 150 de la Ley General Tributaria. Los plazos para alegar y recurrir son cortos, por lo que la planificación temprana resulta decisiva.

    Caso práctico con cifras ilustrativas

    Una empresa de transporte de Zaragoza con 20 conductores abona 96.000 euros anuales en dietas como retribución exenta. La Inspección solo admite 60.000 euros porque no ve soporte de todos los desplazamientos. Las cifras son un ejemplo y no se corresponden con un caso real.

    ConceptoImporte
    Dietas abonadas como exentas96.000 €
    Dietas admitidas por la Inspección60.000 €
    Exceso inicial reclasificado como retribución36.000 €
    Dietas acreditadas por el perito con tacógrafo y hojas de ruta90.000 €
    Exceso final controvertido6.000 €

    Con una retención media supuesta del 15 %, el ajuste pasaría de 5.400 euros a 900 euros, sin contar cotizaciones ni intereses. El informe no elimina la discusión, pero la reduce a una cuestión concreta y verificable.

    Valor probatorio del dictamen

    El informe de un perito independiente es una opinión técnica fundada y debe recibir la misma consideración que el criterio de la Inspección. La Administración es una parte más del procedimiento y debe razonar por qué se aparta de un dictamen motivado. Ante los tribunales, la Ley de Enjuiciamiento Civil ordena valorar la prueba pericial conforme a la sana crítica.

    Para que resulte persuasivo, el dictamen debe indicar sus fuentes, explicar la metodología y poder repetirse. Conviene consultar nuestros análisis sobre el peritaje en el IVA y la deducción cuestionada y sobre el informe pericial en la inspección de IVA.

    Riesgos y sanciones

    Si prospera la regularización, la empresa deberá pagar la cuota, los intereses y, en su caso, una sanción proporcional (artículos 191 a 195 de la Ley General Tributaria). Si hay cotizaciones o retenciones afectadas, pueden surgir además consecuencias laborales y de Seguridad Social. El artículo 179 exime de responsabilidad cuando se actúa con la diligencia necesaria, y un informe previo ayuda a demostrarla.

    Conclusión: ordenar la prueba antes de la discusión

    En el transporte, la mayoría de las discrepancias se resuelve con datos operativos bien interpretados. Un informe pericial independiente aporta método, trazabilidad y una valoración contrastable que el órgano revisor puede analizar. Para la estrategia jurídica y fiscal conviene coordinarlo con el asesoramiento legal y fiscal para transportistas.

    Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.

    Preguntas frecuentes sobre el informe pericial en empresas de transporte

    ¿Para qué sirve un informe pericial en una empresa de transporte?

    Sirve para acreditar con método técnico la realidad de las dietas, los costes de flota, el IVA deducido y la autonomía de los subcontratados. Convierte datos operativos como tacógrafos, rutas o contratos en una prueba que puede aportarse a la Inspección, al TEAR o a un tribunal.

    ¿Qué requisitos tienen las dietas exentas de un conductor?

    Deben corresponder a un desplazamiento fuera del municipio del lugar de trabajo y de residencia, y quedar acreditados el día, el lugar y el motivo. Además, la exención se limita a los importes diarios del artículo 9 del Reglamento del IRPF, distintos según haya pernocta o no, y en España o en el extranjero.

    ¿Puede un perito demostrar que un transportista no es falso autónomo?

    Puede analizar los indicios objetivos: titularidad del vehículo, número de clientes, organización propia del trabajo, asunción del riesgo y proporción de ingresos de un solo cliente. El informe aporta una valoración técnica sobre la autonomía real, aunque la calificación laboral corresponde a la Inspección de Trabajo y a los tribunales.

    ¿Se puede deducir todo el IVA de los vehículos de la flota?

    Depende del tipo de vehículo y de su afectación a la actividad. El artículo 95 de la Ley del IVA limita la deducción de determinados vehículos, y la empresa debe probar el uso profesional. Un informe pericial documenta la afectación real y el reparto en los casos de uso mixto.

    ¿Cuándo debe encargarse el informe pericial?

    Lo ideal es hacerlo al recibir la comunicación de inicio de actuaciones, o incluso antes, de forma preventiva. En transporte, los datos del tacógrafo y de la flota pueden perderse con el tiempo, así que conviene recopilarlos pronto y aportar el dictamen durante las alegaciones.

  • Auditoría de ventas arrendamiento local comercial Barcelona

    Auditoría de ventas arrendamiento local comercial Barcelona

    La auditoría de ventas en un arrendamiento de local comercial en Barcelona permite al propietario verificar la facturación del arrendatario cuando la renta depende de ella. Se ejerce según lo pactado en el contrato y compara las ventas comunicadas con TPV, contabilidad e IVA. Su resultado fija la renta variable realmente debida.

    Muchos contratos de local en ejes comerciales y centros comerciales de Barcelona fijan una renta mínima más un porcentaje sobre ventas. Sin un control razonable, el propietario depende de una cifra que no puede contrastar. La auditoría convierte esa dependencia en una verificación ordenada y documentada.

    Auditoría de ventas arrendamiento local comercial Barcelona: concepto y base legal

    Una auditoría de ventas es una revisión limitada a un objetivo: confirmar la cifra de facturación que sirve de base a la renta. No es una auditoría de cuentas anuales. Examina solo los ingresos computables según el contrato y el periodo reclamado.

    Su fundamento está en el contrato. El artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos deja los arrendamientos para uso distinto de vivienda a la voluntad de las partes. Por tanto, el derecho de información y de auditoría vale lo que diga la cláusula.

    El Código Civil aporta dos apoyos. El artículo 1256 impide dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una sola parte, y el artículo 1258 obliga a cumplir lo pactado conforme a la buena fe. Ambos refuerzan la necesidad de una verificación objetiva cuando la renta depende de datos que controla solo una parte.

    Requisitos de una cláusula de auditoría eficaz

    Una cláusula bien redactada evita la mayor parte de los conflictos. Debería regular, como mínimo, los siguientes puntos.

    • Legitimación: quién puede auditar, si el propietario directamente o un auditor o perito independiente que designe.
    • Alcance: ejercicios revisables, documentos exigibles y acceso a sistemas de TPV o programas de gestión.
    • Preaviso y lugar: días de antelación, horario y sede donde se examinarán los registros.
    • Confidencialidad: el auditor solo informa de la cifra de ventas y de la renta resultante.
    • Coste: lo habitual es que lo soporte el propietario, salvo desviación superior a un umbral pactado.
    • Consecuencias: pago de la diferencia, intereses de demora y, en su caso, resolución por incumplimientos reiterados.

    Si la cláusula no existe, el propietario debe actuar con más cautela. Puede pedir la información al amparo de la buena fe, pero el arrendatario no está obligado a abrir sus sistemas. En ese caso la vía será la prueba judicial.

    Procedimiento de la auditoría paso a paso

    1. Revisión contractual: se fija qué cuenta como venta, qué se descuenta y cómo se calcula la renta.
    2. Comunicación formal: burofax o escrito que identifique ejercicios, documentos y fecha de acceso.
    3. Obtención de datos: cierres diarios de TPV, tickets, facturas, declaraciones de IVA y libro mayor.
    4. Pruebas de integridad: numeración correlativa, anulaciones, cortes de periodo y devoluciones.
    5. Conciliación: se cruzan TPV, contabilidad, IVA y extractos bancarios.
    6. Recálculo de la renta: aplicación del porcentaje y comparación con lo abonado.
    7. Informe: conclusiones, limitaciones del trabajo y anexos de soporte.

    Conviene dejar constancia de cada requerimiento. La acción para reclamar rentas prescribe a los cinco años (artículo 1966 del Código Civil), y una reclamación extrajudicial interrumpe ese plazo (artículo 1973). Por eso la comunicación formal de la auditoría tiene también valor para proteger el crédito.

    Caso práctico con cifras ilustrativas

    Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas. Un local paga el 7 % de las ventas netas, con una renta mínima de 36.000 euros anuales. El contrato dice que, si la auditoría detecta una desviación superior al 3 %, el arrendatario asume su coste.

    FuenteVentas netas anualesComentario
    Comunicadas al propietario600.000 €Base de la renta abonada
    Cierres de TPV615.000 €Ventas de eventos no comunicadas
    Base imponible de IVA641.000 €Incluye pedidos online recogidos en tienda

    Si el contrato incluye los pedidos recogidos en el local, las ventas computables son 641.000 euros. El 7 % resulta en 44.870 euros, frente a los 42.000 abonados: una diferencia de 2.870 euros. Como la desviación sobre ventas supera el 3 % (en torno al 6,8 %), el coste de la auditoría correría a cargo del arrendatario.

    Este mismo análisis puede aplicarse a un centro comercial, como se explica en el artículo sobre el informe pericial de renta variable en Madrid.

    Riesgos y errores frecuentes

    • Auditoría sin cobertura contractual: el arrendatario puede negarse y el propietario pierde tiempo y relación.
    • Alcance excesivo: pedir datos no relacionados con la renta puede vulnerar la confidencialidad pactada.
    • Definiciones ambiguas: sin concepto claro de ventas, el informe se discute en su base.
    • Conclusiones sin soporte: un auditor que no documenta sus pruebas resta fuerza al resultado.
    • Inacción: dejar pasar los plazos de prescripción y de conservación documental.

    Criterios de valoración y jurisprudencia

    La auditoría contractual y el informe pericial procesal no son lo mismo. La primera opera dentro del contrato. El segundo es una prueba que se aporta al juzgado, y el tribunal lo valora según las reglas de la sana crítica (artículo 348 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

    La carga de la prueba (artículo 217 LEC) recae en quien reclama el pago de la diferencia, de modo que la auditoría debe preparar ya un material utilizable como prueba. Si el arrendatario se niega a aportar documentos, los artículos 328 y 329 LEC permiten solicitar su exhibición y valorar la negativa injustificada. No citamos sentencias concretas, porque la solución depende del texto de cada contrato.

    Un buen punto de partida es contar con informes jurídico-empresariales sobre contratos que ordenen el expediente. Para la parte de documentación fiscal y contable, resulta útil el artículo sobre el informe pericial contable y fiscal. Y si la relación con el arrendatario incluye una estructura societaria compleja, puede revisarse la información de informes jurídicos y tributarios con visado pericial.

    Conclusión

    En Barcelona, como en cualquier otra ciudad, la auditoría de ventas es la herramienta práctica para que la renta variable refleje la facturación real. Funciona mejor cuando el contrato la regula y cuando el trabajo queda documentado desde el principio. Antes de iniciar el procedimiento, conviene revisar la cláusula y reunir los datos disponibles.

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué es una auditoría de ventas en un alquiler de local comercial?

    Es una revisión limitada a verificar la facturación del arrendatario cuando la renta depende de ella. Compara las ventas comunicadas con TPV, contabilidad e IVA y recalcula la renta variable conforme al contrato.

    ¿Puede el arrendador exigir una auditoría si el contrato no la prevé?

    No de forma directa. Sin cláusula, el arrendatario no está obligado a abrir sus sistemas, aunque el arrendador puede pedir información conforme a la buena fe y, si hay litigio, solicitar la exhibición de documentos al juzgado.

    ¿Quién paga la auditoría de ventas?

    Lo que pacte el contrato. Lo más habitual es que la pague el propietario, salvo que la desviación detectada supere un porcentaje acordado, en cuyo caso el coste pasa al arrendatario junto con la diferencia de renta.

    ¿Qué documentos se revisan en una auditoría de ventas?

    Se revisan cierres de TPV, tickets y facturas, declaraciones de IVA, libros contables, extractos bancarios y, si procede, datos de pedidos online recogidos en el local. El contrato define cuáles son exigibles.

    ¿Vale el informe de auditoría como prueba en un juicio?

    Puede servir como base, pero para tener valor procesal conviene presentarlo como dictamen pericial. El juez lo valora según la sana crítica, atendiendo a la trazabilidad de los datos y a la objetividad de quien lo emite.

    Contenido informativo, elaborado por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal. No sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas.