La valoración de inmuebles en expropiaciones forzosas
La expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social genera el derecho del propietario a recibir un justiprecio: la compensación económica que la Administración debe abonar por el inmueble o derecho expropiado. El justiprecio se determina en un procedimiento administrativo específico (acuerdo entre el propietario y la Administración expropiante, o resolución del Jurado de Expropiación cuando no hay acuerdo) y tiene consecuencias fiscales directas: la diferencia entre el justiprecio percibido y el coste de adquisición del bien expropiado genera una ganancia patrimonial en el IRPF o una plusvalía en el IS que puede ser muy significativa cuando el bien fue adquirido hace décadas.
El informe pericial para defender el justiprecio ante el Jurado de Expropiación
El propietario que no acepta la hoja de aprecio de la Administración expropiante puede presentar su propia hoja de aprecio con un valor superior, que debe estar fundamentado en un informe técnico de valoración. El informe pericial del expropiado analiza el valor de mercado real del inmueble expropiado aplicando los métodos de valoración establecidos en el Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo): método de comparación con testigos de mercado para inmuebles consolidados, método residual estático o dinámico para solares y terrenos, y método de capitalización de rentas para inmuebles productivos. Un justiprecio bien fundamentado pericialmente puede doblar o triplicar la hoja de aprecio inicial de la Administración.
La fiscalidad del justiprecio: exención parcial y reinversión
La ganancia patrimonial obtenida por el justiprecio de una expropiación puede estar parcialmente exenta cuando el inmueble expropiado era la vivienda habitual del contribuyente y el importe se reinvierte en otra vivienda. Asimismo, existen casos en que el justiprecio se divide en varios pagos (pago principal y pagos complementarios) que se imputan a ejercicios distintos según su fecha de percepción. El informe pericial analiza la correcta imputación temporal del justiprecio y calcula la ganancia patrimonial en cada ejercicio, maximizando las posibilidades de exención y aplazamiento.
El perito en el recurso contencioso-administrativo contra el Jurado de Expropiación
Cuando el propietario impugna la resolución del Jurado de Expropiación ante el TSJ, el informe pericial de valoración es la prueba central del proceso. El TSJ controla si la valoración del Jurado es correcta metodológicamente y si el justiprecio fijado es adecuado al valor de mercado. Un informe pericial técnicamente sólido que demuestre que el Jurado aplicó un método incorrecto o utilizó comparables inadecuados puede conseguir un incremento significativo del justiprecio. En ValiTax elaboramos informes periciales de valoración para expropiaciones coordinados con LRB Tax & Legal, expertos en litigación tributaria y expropiaciones. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.