Las SOCIMIs y su régimen fiscal especial
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs) tienen en España un régimen fiscal especial: el IS al 0% sobre las rentas derivadas de los arrendamientos y plusvalías en la transmisión de inmuebles afectos, con la condición de que el 80% de sus activos sean inmuebles en arrendamiento, que el 80% de sus rentas procedan de alquileres y plusvalías de transmisión, y que distribuyan el 80% de los beneficios como dividendo. La AEAT inspecciona el cumplimiento de estos requisitos revisando la valoración de los activos de la SOCIMI: si los inmuebles están correctamente clasificados como arrendados, si los ingresos por arrendamiento representan el 80% exigido y si el porcentaje de distribución de dividendos es correcto.
Valoración pericial de la cartera inmobiliaria de la SOCIMI
El informe pericial de valoración de la cartera inmobiliaria de una SOCIMI es esencial tanto para el cumplimiento de los requisitos del régimen especial como para la presentación de la información a los inversores y a la CNMV. El perito valora cada inmueble de la cartera mediante el método de capitalización de rentas (RICS/IVSC) —que aplica una yield de mercado a las rentas netas de operación del inmueble— y el método de ventas comparables. Esta valoración acredita que el valor de la cartera refleja los precios de mercado y que la distribución entre activos arrendados y otros activos cumple el umbral del 80% exigido por el régimen especial.
El perito ante comprobaciones de la AEAT sobre el régimen SOCIMI
Cuando la AEAT comprueba el régimen especial de la SOCIMI y concluye que no se cumplen los requisitos —lo que implica que la SOCIMI debe tributar en el IS al 25% en lugar del 0%— el impacto económico es extraordinariamente elevado. El informe pericial puede demostrar que los requisitos sí se cumplían, aportando la valoración técnica de la cartera y el análisis de los ingresos desglosados por categoría. En LRB Tax & Legal asesoramos a SOCIMIs y vehículos de inversión inmobiliaria sobre su régimen fiscal con el apoyo del informe pericial de ValiTax. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.