El alquiler de inmuebles como actividad económica: el requisito del empleado a jornada completa
La actividad de arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica en el IRPF y en el IS únicamente cuando existe al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa dedicada exclusivamente a la gestión de los arrendamientos. Este requisito, aparentemente sencillo, genera numerosos litigios con la AEAT porque determina consecuencias fiscales muy relevantes: si el arrendamiento es actividad económica, los bienes inmuebles pueden estar exentos del IP bajo la exención de empresa familiar; si no lo es, forman parte del patrimonio afecto al cómputo del IP sin exención.
Cuándo el empleado a jornada completa no es suficiente
La AEAT no acepta automáticamente la existencia de un empleado a jornada completa como acreditación de la actividad económica real. El inspector puede cuestionar: si la jornada completa del empleado está realmente dedicada a la gestión de los arrendamientos o en parte a otras funciones no relacionadas; si el volumen de inmuebles gestionados justifica una jornada completa (una sola vivienda arrendada no requiere un empleado a tiempo completo); y si el empleado tiene la cualificación y los medios necesarios para gestionar autónomamente la cartera de arrendamientos.
El informe pericial sobre la actividad económica real en el arrendamiento
El informe pericial analiza si la actividad de arrendamiento tiene la sustancia económica suficiente para calificar como actividad económica. Los elementos que el perito analiza son: el número y tipo de inmuebles gestionados, la complejidad de la gestión (arrendamientos comerciales vs residenciales, rotación de inquilinos, obras y mejoras), el volumen de trabajo que genera la cartera y su razonabilidad en relación con la jornada del empleado, y los registros de trabajo del empleado (altas y bajas de inquilinos, contratos firmados, visitas de mantenimiento). El informe pericial puede tanto reforzar la posición del contribuyente (acreditando que la actividad es genuinamente económica) como identificar los riesgos antes de una inspección.
La sociedad de arrendamiento frente a la AEAT: estrategia fiscal óptima
Para los propietarios de carteras inmobiliarias en arrendamiento que quieren acceder a los beneficios fiscales de la empresa familiar (exención en IP, reducción del 95% en ISD, tipo reducido del 23% en IS), la estrategia óptima es estructurar la tenencia de los inmuebles en una sociedad mercantil con empleado propio a jornada completa real. El informe pericial puede analizar la estructura existente y determinar si cumple los requisitos, o diseñar la estructura óptima para que los cumpla. En ValiTax elaboramos informes periciales sobre actividad económica en arrendamientos coordinados con LRB Tax & Legal, expertos en estructura fiscal de carteras inmobiliarias. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.