Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026
El informe pericial de alquiler turístico cuantifica los rendimientos reales de una vivienda explotada en plataformas como Airbnb o Booking, separa los gastos deducibles y acredita la calificación fiscal de la actividad. Sirve de prueba cuando la AEAT cruza los datos de las plataformas y propone una regularización del IRPF o del IVA.
Qué cuestiones se discuten en el alquiler turístico
La Inspección suele plantear tres discrepancias. La primera es la calificación de la renta. En el IRPF, la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, considera rendimientos del capital inmobiliario los del arrendamiento. Solo habrá actividad económica si se dispone de un local exclusivo y una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.
La segunda es el IVA. El arrendamiento de viviendas está, en general, exento en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Esa exención no cubre los arrendamientos que incluyen servicios propios de la hostelería. Determinar si los servicios prestados, como limpieza periódica, recepción o comidas, alcanzan esa intensidad es una cuestión de hecho que se prueba con documentos.
La tercera es la cuantificación. Hay que fijar los ingresos reales, los días de alquiler y los gastos deducibles. Esta última discusión es la más habitual y donde el informe pericial aporta más valor.
Cómo llega la AEAT a los datos de Airbnb y Booking
Las plataformas comunican anualmente información sobre los propietarios que operan en ellas. La obligación procede de la Directiva (UE) 2021/514 (DAC7) y se incorporó al ordenamiento español mediante el Real Decreto 117/2024, de 30 de enero. La información se presenta en el modelo 238 de la Agencia Tributaria, aprobado por la Orden HAC/72/2024, de 1 de febrero.
Con esos datos, la Administración puede comparar lo que la plataforma ha abonado a cada propietario con lo declarado en el IRPF. Una diferencia no implica por sí sola una infracción. Puede deberse a comisiones, a cancelaciones, a cobros de varios inmuebles o a periodos de uso personal. El informe pericial permite explicarlo con documentos.
Qué contiene un informe pericial de alquiler turístico
Un informe útil reconstruye la actividad de forma comprensible para un tercero. Sus apartados esenciales son estos:
- Conciliación de ingresos: liquidaciones de la plataforma, extractos bancarios, facturas y cobros directos, con explicación de las diferencias.
- Calendario de ocupación: días alquilados, días de uso personal y días a disposición, con sus fuentes.
- Calificación de la actividad: análisis del local, del personal y de los servicios prestados, para IRPF e IVA.
- Gastos deducibles: comisiones, intereses, tributos, suministros, comunidad, seguros y amortización, con el criterio de imputación proporcional aplicado.
- Cálculo del rendimiento neto: con hipótesis visibles y rangos cuando procede.
El perito judicial debe indicar sus fuentes, sus límites y su independencia. Un informe que se limita a recalcular sin explicar el criterio no convence. Uno que muestra cada paso permite a la Inspección discrepar con argumentos concretos.
Caso práctico ilustrativo
Los datos son un ejemplo ilustrativo, no un caso real. Un propietario alquila un apartamento en Palma de Mallorca durante 120 días al año a través de una plataforma. Declara 12.000 euros de ingresos. La plataforma comunica 24.000 euros. La Inspección propone un rendimiento neto de 21.000 euros, al admitir solo 3.000 euros de gastos. El informe pericial concilia los ingresos y acredita los gastos.
| Concepto | Propuesta de la Inspección (euros) | Informe pericial (euros) |
|---|---|---|
| Ingresos íntegros conciliados | 24.000 | 24.000 |
| Gastos admitidos | 3.000 | 10.200 |
| Rendimiento neto | 21.000 | 13.800 |
| Diferencia entre ambas posiciones | 7.200 euros de rendimiento | |
La diferencia depende de la documentación disponible. Facturas de suministros, comunidad, seguros, tributos locales, intereses y comisiones, imputados por días de alquiler, sostienen los gastos del informe.
Informe pericial en Madrid, Barcelona, Palma y Canarias
La normativa autonómica y local condiciona la actividad. La habilitación administrativa y las restricciones a las viviendas de uso turístico varían entre Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Palma de Mallorca, Ibiza y otros municipios. A escala estatal, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó un registro único de arrendamientos con un número de registro para anunciar alquileres de corta duración. El Tribunal Supremo ha anulado varios de sus artículos en 2026, por lo que conviene verificar el texto vigente.
Hay además tributos propios. Baleares y Cataluña gravan las estancias turísticas con impuestos autonómicos, y Canarias aplica el IGIC en lugar del IVA. El informe debe separar cada figura y no mezclar los cálculos. Si la reclamación llega a la vía económico-administrativa, será competente el TEAR del domicilio fiscal y, después, la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia correspondiente. ValiTax elabora informes periciales con cobertura en toda España.
Recargos, sanciones y regularización voluntaria
Si el propietario detecta el error antes de cualquier requerimiento, puede presentar declaraciones complementarias. Según la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, el recargo es del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, y del 15 % más intereses si han pasado doce meses. Pagar en plazo permite reducir el recargo un 25 %.
Si media requerimiento, la infracción por dejar de ingresar tiene una sanción mínima del 50 % de la cuota. El artículo 188 prevé reducciones del 30 % por conformidad y del 40 % adicional por pago en plazo, siempre que no se recurra. Aportar un informe antes de la propuesta puede reducir la base sobre la que se calculan recargos y sanciones.
Valor de la prueba pericial ante la Inspección y el TEAR
La Administración es una parte más del procedimiento, y la carga de la prueba se reparte. A la Inspección le corresponde sustentar sus datos y sus conclusiones, y al contribuyente, probar los gastos y las circunstancias que invoca. Un informe pericial bien fundado es una prueba reconocida. Su valor como opinión técnica es equiparable al del criterio de la Inspección y debe recibir la misma consideración en el TEAR, en el TEAC o ante el juez.
Conclusión
Un alquiler turístico bien documentado soporta una comprobación. Cuando faltan datos, el informe pericial reconstruye ingresos, días y gastos de forma verificable. Si ha recibido una comunicación de la AEAT, conviene reunir las liquidaciones de la plataforma y consultar el caso antes de contestar. Puede ampliar esta información con el análisis del peritaje en el alquiler vacacional, con la guía sobre el arrendamiento como actividad económica y con el artículo de LRB Tax & Legal sobre las obligaciones de información DAC7 de los tenedores de vivienda turística.
Preguntas frecuentes
Sirve para acreditar con método los ingresos reales, los días de alquiler y los gastos deducibles de la vivienda. También ayuda a justificar la calificación fiscal de la actividad. Es especialmente útil cuando la AEAT compara lo declarado con los datos de las plataformas y propone una regularización.
Lo sabe porque las plataformas comunican anualmente la información de sus vendedores, en aplicación de la Directiva DAC7. En España se presenta en el modelo 238, aprobado por la Orden HAC/72/2024. La Agencia Tributaria puede cruzar esos datos con el IRPF del propietario.
Depende de los servicios que se presten. El arrendamiento de vivienda está, en general, exento de IVA, pero la exención no alcanza a los arrendamientos con servicios propios de la hostelería. Canarias aplica el IGIC en lugar del IVA. Conviene analizar los servicios reales antes de decidir cómo facturar.
Puede deducir los gastos necesarios para obtener los ingresos, como comisiones, intereses, tributos, suministros, comunidad, seguros y amortización, en proporción a los días en que el inmueble estuvo alquilado. Cada gasto debe estar justificado con documentos, y la imputación por días debe poder explicarse.
Si presenta declaraciones complementarias antes de cualquier requerimiento, no se impone sanción y se aplica un recargo. Es del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, y del 15 % más intereses a partir de doce meses. Pagar en plazo reduce el recargo un 25 %.
Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.