El valor de referencia catastral como nueva base del ISD
Desde la Ley 11/2021, el valor de referencia catastral actúa como base mínima imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para los bienes inmuebles. Si el valor declarado por el heredero es inferior al valor de referencia, la Administración autonómica practica automáticamente una liquidación complementaria sobre la diferencia. El contribuyente puede impugnar el valor de referencia si considera que no refleja el valor real del inmueble, pero la carga de la prueba está invertida: es el heredero quien debe demostrar que el valor de referencia catastral es superior al valor de mercado real.
Cuándo el valor de referencia catastral puede impugnarse
El valor de referencia catastral se calcula mediante modelos estadísticos aplicados a zonas catastrales homogéneas. Este enfoque estadístico tiene limitaciones importantes: no refleja las características específicas del inmueble concreto (estado de conservación, distribución, iluminación, vistas, plantas concretas en edificios), no actualiza las circunstancias del mercado local con la agilidad suficiente (en zonas con mercado inmobiliario en declive puede estar muy por encima del valor real), y no tiene en cuenta cargas o limitaciones específicas del inmueble (servidumbres, litigios pendientes, arrendatarios con rentas antiguas). Cuando concurren estas circunstancias, el informe pericial puede demostrar que el valor real es inferior al de referencia.
El informe pericial para la tasación pericial contradictoria en el ISD
El procedimiento para impugnar la liquidación complementaria del ISD basada en el valor de referencia es la tasación pericial contradictoria. El heredero solicita la TPC y designa un perito propio que emite una valoración técnica del inmueble. Si la diferencia entre la valoración de la Hacienda autonómica y la del perito del contribuyente supera el 10%, se designa un perito tercero cuya valoración es vinculante. El informe pericial del perito del contribuyente es la pieza central del procedimiento: debe estar técnicamente fundamentado con el método de valoración apropiado (comparación de testigos de mercado, método residual para solares, capitalización de rentas para inmuebles en alquiler) y con documentación suficiente de los comparables utilizados.
Beneficio económico del informe pericial en el ISD
En comunidades con tipos efectivos del ISD del 7-10% para herederos directos, una reducción del valor del inmueble de 100.000 euros puede traducirse en un ahorro de 7.000-10.000 euros en la cuota del ISD. Para patrimonios inmobiliarios significativos heredados por varios inmuebles, el impacto acumulado puede ser muy relevante. En ValiTax elaboramos informes periciales de valoración de inmuebles para impugnar el valor de referencia catastral en el ISD. Coordinamos con LRB Tax & Legal, expertos en planificación sucesoria y fiscalidad del ISD. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.